8月6日晚間，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，3日，發(fā)起人（黑石）收到中國(guó)國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局正式審核發(fā)起人提交的第《中國(guó)反壟斷法》號(hào)申請(qǐng)的通知，并宣布。公告稱，雖然申請(qǐng)已正式提交，但發(fā)起人及SOHO中國(guó)可能需要提供進(jìn)一步的信息和材料以供監(jiān)管審查。 （來(lái)源：SOHO中國(guó)公告）對(duì)此，網(wǎng)友拍手稱，這意味著黑石集團(tuán)收購(gòu)SOHO中國(guó)將是骯臟的，并表示“潘石屹這次是逃不掉了”。不過(guò)，據(jù)目前媒體報(bào)道，專業(yè)分析人士認(rèn)為，市場(chǎng)監(jiān)管總局對(duì)此次收購(gòu)的調(diào)查只是兩家公司大規(guī)模并購(gòu)的正常過(guò)程，可能意味著成敗。說(shuō)這不是一件事。得到。兩個(gè)月前的6月16日，SOHO中國(guó)宣布，黑石提出全面收購(gòu)要約，擬通過(guò)投資SOHO中國(guó)收購(gòu)控股權(quán)，收購(gòu)價(jià)格為每股5港元，支付最高金額為236.58億港元。交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東將持有9%的股份。 SOHO中國(guó)將繼續(xù)在香港聯(lián)交所上市。同時(shí)，黑石計(jì)劃維持SOHO中國(guó)現(xiàn)有的核心業(yè)務(wù)和管理團(tuán)隊(duì)�，F(xiàn)有控股股東將繼續(xù)發(fā)揮專業(yè)和資源優(yōu)勢(shì)支持SOHO中國(guó)業(yè)務(wù)發(fā)展。 （圖片來(lái)源：來(lái)自SOHO中國(guó)微信公眾號(hào)）從2014年開(kāi)始，潘石屹就推出了SOHO中國(guó)的“大賣(mài)”模式，頻頻出售SOHO中國(guó)的資產(chǎn)，這就是潘石屹房產(chǎn)的“大賣(mài)”模式。收購(gòu)被視為此次撤回的最后一章。有人說(shuō)他精明而傲慢，也有人說(shuō)他只是做了商業(yè)選擇。拋開(kāi)對(duì)潘石屹道德水平的評(píng)判，本文將從商業(yè)角度梳理黑石集團(tuán)收購(gòu)SOHO中國(guó)的過(guò)程，闡釋黑石集團(tuán)與SOHO中國(guó)并購(gòu)交易背后的動(dòng)機(jī)，并試圖尋找其中的原因。信號(hào)。

潘思怡為何退出？公開(kāi)資料顯示，SOHO中國(guó)由潘石屹、張?chǎng)斡?995年創(chuàng)立，是中國(guó)知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，目前擁有和管理商業(yè)地產(chǎn)130萬(wàn)平方米�；仡橲OHO中國(guó)的發(fā)展歷程，SOHO中國(guó)在其歷史上經(jīng)歷了兩次重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。 2005年，SOHO中國(guó)從早期住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)開(kāi)發(fā)+細(xì)分。 SOHO中國(guó)通過(guò)收購(gòu)北京未完工的商業(yè)地產(chǎn)、對(duì)其進(jìn)行改造并批量出售而迅速發(fā)展。我們?cè)诒本┙ㄔ炝说谝粋�(gè)SOHO項(xiàng)目，—— SOHO 現(xiàn)代。成增于1999年、2000年連續(xù)獲得北京地區(qū)單一項(xiàng)目銷售冠軍。后來(lái)，隨著中國(guó)政府宣布禁止銷售房地產(chǎn)的政策，SOHO中國(guó)于2012年開(kāi)始轉(zhuǎn)型，從銷售模式轉(zhuǎn)向自給自足模式。在這種模式下，SOHO中國(guó)的收入來(lái)源從銷售收入轉(zhuǎn)向租金收入。潘石屹?gòu)?014年開(kāi)始出售中國(guó)SOHO資產(chǎn)，至今在這條路上已經(jīng)走了7年，而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2014年到2019年，潘石屹出售各類SOHO中國(guó)資產(chǎn)共計(jì)7次。到2019年10月，市場(chǎng)上有傳言稱SOHO中國(guó)已打包出售北京、上海的8處房產(chǎn)（也被稱為SOHO中國(guó)的“八大金剛”），但一直沒(méi)有找到買(mǎi)家。 （來(lái)源：易建財(cái)報(bào)） 由于銷售頻繁，潘石屹的“清倉(cāng)甩賣(mài)”行為也被解讀為“徹底退出房地產(chǎn)市場(chǎng)”的信號(hào)。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2014年以來(lái)，SOHO中國(guó)通過(guò)資產(chǎn)出售連續(xù)套現(xiàn)超過(guò)350億元。 2007年，SOHO中國(guó)在香港上市，籌資128.6億港元，上市首日股價(jià)上漲15%，市值達(dá)到487億港元。還創(chuàng)下了當(dāng)年亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)IPO紀(jì)錄，一炮而紅。目前，SOHO中國(guó)的市值已遠(yuǎn)未達(dá)到原來(lái)的價(jià)值。這意味著SOHO中國(guó)上市以來(lái)不但沒(méi)有為投資者帶來(lái)利潤(rùn)，還損失了投資者的財(cái)富。截至發(fā)稿，《艾問(wèn)人物》（iask-media.com）注意到，SOHO中國(guó)股價(jià)為每股3.36港元，市值為174.7億港元。中大證券的研究數(shù)據(jù)顯示，從SOHO中國(guó)的營(yíng)收來(lái)看，雖然自2014年以來(lái)SOHO中國(guó)的租金收入增長(zhǎng)了三倍多，但SOHO中國(guó)的整體營(yíng)收卻“斷崖式下滑”，我已經(jīng)開(kāi)始體會(huì)到了。數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)歷史營(yíng)收在2010年達(dá)到峰值182.15億元，但到2014年這一數(shù)字跌破100億元，近幾年從未超過(guò)20億元。到2018年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)已縮水至17.21億元。不難看出，SOHO中國(guó)的收入分水嶺是在2014年推出“甩賣(mài)”模式時(shí)出現(xiàn)的。繼續(xù)維持出租物業(yè)不是很好嗎？潘石屹為何一直在銷售路上奔跑？答案在于租金回報(bào)。潘思怡曾在接受媒體采訪時(shí)抱怨，“談?wù)撝袊?guó)的租金回報(bào)率很尷尬。” “在北京這樣的城市，SOHO中國(guó)的租金回報(bào)率不到3%，但銀行融資的資金成本卻超過(guò)4%，這幾乎是房地產(chǎn)行業(yè)資金成本最低的。這意味著它經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)很難渡過(guò)難關(guān)。”2017年，潘石屹曾表示，國(guó)內(nèi)有兩個(gè)SOHO項(xiàng)目不會(huì)出售。 “外灘SOHO就是其中之一，位置太重要”；望京SOHO不會(huì)賣(mài)，太漂亮了。我非常喜歡它。然而2019年10月，有消息稱潘石屹正籌劃打包出售SOHO中國(guó)的《八金剛》，這兩個(gè)項(xiàng)目就被納入其中。潘石屹轉(zhuǎn)型SOHO中國(guó)，隨后出售資產(chǎn)，但也停止購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)項(xiàng)目。但與此同時(shí)，它繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)海外資產(chǎn)。據(jù)媒體報(bào)道，班石毅2011年斥資7億美元購(gòu)買(mǎi)了毗鄰紐約曼哈頓廣場(chǎng)的港務(wù)局長(zhǎng)途汽車總站辦公樓。

2012年，追加投資6億美元，收購(gòu)曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%的股份。 2013年，潘石屹妻子張欣聯(lián)手巴西薩夫拉家族，以14億美元收購(gòu)美國(guó)通用汽車大廈40%的股權(quán)。這對(duì)夫婦的長(zhǎng)子經(jīng)營(yíng)的一家英國(guó)房地產(chǎn)公司同期也收到了多個(gè)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目的訂單。而且，根據(jù)天眼查信息，2019年12月18日至2020年1月14日的一個(gè)月內(nèi)，潘石屹注冊(cè)了7家公司，注冊(cè)資本在150萬(wàn)元至2億元不等。都是外資企業(yè)。于是，“別讓潘思怡逃走”的聲音開(kāi)始變大。

黑石為什么要這么做？回顧黑石集團(tuán)收購(gòu)SOHO中國(guó)，可謂一波三折。 2020年3月，有消息傳出黑石集團(tuán)與SOHO中國(guó)正在就私有化進(jìn)行談判，當(dāng)時(shí)黑石集團(tuán)提出了每股6港元、交易價(jià)值40億美元的私有化方案。但據(jù)報(bào)道，受疫情影響，SOHO中國(guó)的未來(lái)變得不確定，交易暫時(shí)陷入停滯。 2021年6月，SOHO中國(guó)宣布黑石提出全面收購(gòu)要約，旨在收購(gòu)SOHO中國(guó)控股權(quán)，收購(gòu)價(jià)格為每股5港元，最高支付金額為236.58億港元（約合30億美元） ）。交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東將持有9%的股份。如果收購(gòu)成功，將意味著SOHO中國(guó)潘石屹時(shí)代的結(jié)束。值得注意的是，此次交易價(jià)格較一年前雙方談判時(shí)折扣了25%。有人說(shuō)黑石集團(tuán)做了一件大事。然而，也有人質(zhì)疑黑石集團(tuán)如何看待中國(guó)的SOHO。 SOHO中國(guó)在6月份的公告中表示：黑石對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿信心，希望尋找機(jī)會(huì)擴(kuò)大在華投資。這不是謊言。艾問(wèn)（iask-media.com）獲悉，黑石資本近年來(lái)頻頻進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，在物流倉(cāng)庫(kù)、城市購(gòu)物中心等領(lǐng)域進(jìn)行了大量投資。據(jù)報(bào)道，2018年12月，黑石集團(tuán)以12億美元收購(gòu)新加坡豐樹(shù)集團(tuán)上海商業(yè)項(xiàng)目上海怡豐城及其鄰近寫(xiě)字樓，并于次年春季以4億美元收購(gòu)Turbo，以8000萬(wàn)美元收購(gòu)。曼公司擁有三個(gè)購(gòu)物中心50%的股份，隨后又相繼收購(gòu)了香港國(guó)際建投和上海長(zhǎng)泰廣場(chǎng)。疫情過(guò)后，黑石布局步伐加快，2020年10月，黑石正式接手融創(chuàng)旗下上海相宜花園三期第四棟樓，總投資12億元，并于11月開(kāi)始投資廣州國(guó)際。富力地產(chǎn)旗下空港富力綜合物流園項(xiàng)目收購(gòu)計(jì)劃于今年1月正式簽約，交易總金額11億美元（約合人民幣71億元）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，迄今為止，黑石在中國(guó)的物流布局已覆蓋23個(gè)城市，面積達(dá)5300萬(wàn)平方英尺。

據(jù)《艾問(wèn)人物》（IASK-MEDIA.COM）報(bào)道，黑石集團(tuán)董事總經(jīng)理王天兵先生在2018年7月接受媒體采訪時(shí)表示，黑石集團(tuán)將重點(diǎn)布局全球物流地產(chǎn)，雖然中國(guó)已經(jīng)擁有大量物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)方面，商貿(mào)各大企業(yè)和開(kāi)發(fā)商全線引入物流倉(cāng)儲(chǔ)，但從供需角度看，我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)空間供應(yīng)有限，需求依然旺盛，意味著租金仍有上漲空間。未來(lái)。

公開(kāi)資料顯示，黑石集團(tuán)成立于1985年，總部位于美國(guó)紐約，主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、私募股權(quán)、對(duì)沖基金解決方案和私人信貸，目前是全球最大的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)。 2021年一季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，黑石集團(tuán)目前管理總資產(chǎn)超過(guò)6488億美元（約合人民幣超4萬(wàn)億元），新增采購(gòu)規(guī)模達(dá)1108億美元，位居第一。在世界上。黑石集團(tuán)也被業(yè)內(nèi)稱為“房地產(chǎn)之王”。黑石集團(tuán)于1991 年開(kāi)始組建房地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)已發(fā)展成為全球最大的房地產(chǎn)投資管理團(tuán)隊(duì)之一。數(shù)據(jù)顯示，黑石位列全球私募房地產(chǎn)投資領(lǐng)域權(quán)威媒體PERE（Private Equity Real Estate）發(fā)布的2020年全球私募房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)百?gòu)?qiáng)榜單。顯示總共籌集了美元。 2020年資金總額649.3億美元，排名第一。梳理黑石集團(tuán)與中國(guó)市場(chǎng)的淵源發(fā)現(xiàn)，黑石集團(tuán)近10年來(lái)一直積極投資中國(guó)房地產(chǎn)，在中國(guó)擁有約600萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)。如果交易完成，此次收購(gòu)可能成為黑石集團(tuán)在亞洲最大的房地產(chǎn)投資。萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖曾就黑石集團(tuán)收購(gòu)SOHO中國(guó)發(fā)表過(guò)看法，并拆解了黑石集團(tuán)的投資邏輯。根據(jù)馮·倫恩的分析，黑石集團(tuán)的投資邏輯是“尋找缺口”，或者說(shuō)尋找定價(jià)低于其資產(chǎn)估值的公司。差距越大，股票價(jià)格和資產(chǎn)價(jià)格之間的差異就越大。例如，一家房地產(chǎn)公司表示，“該公司目前市值為1000億日元，但其資產(chǎn)價(jià)值可能達(dá)到2000億日元，可能是黑石的投資目標(biāo)�！狈康禺a(chǎn)收購(gòu)后，黑石組有兩個(gè)方向。 “擰干毛巾” 第二件事是做交易。他進(jìn)一步分析，股票價(jià)值與資產(chǎn)價(jià)格相差較大，因此“擰干毛巾”后估值會(huì)更高。 “股價(jià)可能會(huì)高一倍，但如果我們‘扭毛巾’，差價(jià)就會(huì)翻倍，所以如果我們賣(mài)掉五棟樓，我們就完事了，我們就能從中賺錢(qián)了�！睂�(duì)于黑石來(lái)說(shuō)，這也是一種投資方式�！焙谑�·集團(tuán)過(guò)去的房地產(chǎn)投資中最著名的是希爾頓酒店集團(tuán)，該集團(tuán)于2007年6月上市。2006年，黑石集團(tuán)利用杠桿將希爾頓酒店私有化酒店集團(tuán)。做到了。隨后，2008 年金融危機(jī)襲來(lái)，黑石損失了幾乎全部60 億美元投資，在行業(yè)低迷時(shí)期，黑石開(kāi)始“整頓”希爾頓及其運(yùn)營(yíng)，直至2013 年12 月，希爾頓在新證券交易所上市。約克證券交易所創(chuàng)下酒店公司最大上市融資紀(jì)錄Blackstone 歷史上最賺錢(qián)的房地產(chǎn)投資，到2018 年Blackstone 集團(tuán)清算完成時(shí)利潤(rùn)將超過(guò)140 億美元關(guān)于Stone 關(guān)于該集團(tuán)收購(gòu)SOHO 中國(guó)，有人說(shuō)黑石集團(tuán)可能故技重施，再次“化腐朽為神奇”。參考文章：1.《黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)圖謀的是什么？》、新金融2.《馮侖首談SOHO中國(guó)收購(gòu)案：黑石永遠(yuǎn)在“找差”》、馮倫峰馬牛3、010 -30000、澤平宏觀END 作者：清子編輯：多金圖片編輯：秋秋來(lái)源：圖片來(lái)源被盜用刪除