“甲級(jí)”、“5A”、“第四代”三個(gè)概念指明了評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓檔次的基本方向，“5A”從整體品質(zhì)的角度評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓的檔次。 “4代”從硬件配置的角度和寫(xiě)字樓發(fā)展的角度制定標(biāo)準(zhǔn)，三個(gè)角度的評(píng)價(jià)方法各有特點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)每種評(píng)價(jià)方法都不清楚，存在概念混亂。

“甲級(jí)寫(xiě)字樓”是一個(gè)常用詞

甲級(jí)寫(xiě)字樓是國(guó)外開(kāi)發(fā)商在國(guó)外寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐漸引入并普及的一個(gè)術(shù)語(yǔ)，可分為中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)大致分為高端物業(yè)（甲級(jí)寫(xiě)字樓）、中檔物業(yè)（乙級(jí)寫(xiě)字樓）和低端物業(yè)（丙級(jí)寫(xiě)字樓）。豪華物業(yè)可分為兩部分：高檔寫(xiě)字樓和甲級(jí)寫(xiě)字樓。高檔寫(xiě)字樓符合國(guó)際寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)，甲級(jí)寫(xiě)字樓則按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓主要是指四星級(jí)、五星級(jí)酒店的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)行業(yè)的常用術(shù)語(yǔ)。由于寫(xiě)字樓物業(yè)因市場(chǎng)而異，寫(xiě)字樓分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)通�；�于每個(gè)市場(chǎng)的相對(duì)質(zhì)量，例如一些較小城市的著名寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓的比較。

第四代辦公樓有哪些特點(diǎn)？

與前三代寫(xiě)字樓相比，第四代寫(xiě)字樓具有以下特點(diǎn)：

1.明確你的目標(biāo)客戶(hù)。第四代辦公樓面向各類(lèi)跨國(guó)、外資企業(yè)，以及國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的大中型企業(yè)，最大限度地滿(mǎn)足用戶(hù)對(duì)辦公舒適度的需求，提高工作效率和效益，我正在做。

2、園林綠化要求較高。許多國(guó)際知名的CBD和著名的寫(xiě)字樓都建在美麗的自然景觀附近。除了自然景觀，寫(xiě)字樓的綠化也越來(lái)越受歡迎，兼具交流功能的樓內(nèi)中庭花園將有可能成為未來(lái)寫(xiě)字樓發(fā)展的趨勢(shì)。

3、更多的經(jīng)營(yíng)空間。隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，資源共享成為提高工作效率的重要問(wèn)題。因此，辦公環(huán)境的規(guī)劃將脫離傳統(tǒng)的“辦公室+公共走廊”的空間模式，逐漸從強(qiáng)調(diào)個(gè)人隱私的封閉式走向開(kāi)放互動(dòng)的空間。第四代辦公樓將提供更廣泛的人人可以共享的商務(wù)空間，模糊辦公空間，在促進(jìn)溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作與休閑融為一體，創(chuàng)造新的工作方式。

4.推進(jìn)綠色環(huán)保。第四代辦公樓不僅考慮外部環(huán)境景觀，還在內(nèi)部辦公空間廣泛引入立體綠化景觀，打造健康環(huán)保的辦公空間。此外，在“后非典時(shí)代”，如何有效地將自然空氣融入寫(xiě)字樓已成為寫(xiě)字樓客戶(hù)關(guān)心的一大問(wèn)題，目前規(guī)劃的寫(xiě)字樓不少都設(shè)有中庭花園和室內(nèi)裝飾，具有一體化的設(shè)計(jì)理念。室外空氣系統(tǒng)。他們的設(shè)計(jì)。

5、智力高。 4代寫(xiě)字樓的智能化程度已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，需要為未來(lái)的升級(jí)預(yù)留足夠的升級(jí)空間，而滿(mǎn)足5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是智能建筑和智能建筑的關(guān)鍵，這是最低的智能標(biāo)準(zhǔn)，包括安全性。辦公智能等

以上是寫(xiě)字樓的一般評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但隨著技術(shù)的進(jìn)步和發(fā)展理念的成熟，寫(xiě)字樓的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也在不斷更新。

對(duì)于大城市（如北京、上海、深圳），劃分寫(xiě)字樓物業(yè)時(shí)，除了建筑質(zhì)量外，還必須充分考慮城市交通和城市規(guī)劃（CBD布局）因素。具體來(lái)說(shuō)，性能等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可劃分和定義如下：

1、頂級(jí)物業(yè)（國(guó)際寫(xiě)字樓“超A”）

（1）建筑質(zhì)量：建筑物理?xiàng)l件和質(zhì)量為一流，施工質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑法規(guī)或規(guī)范的要求，建筑平面布置靈活，達(dá)到70%以上可用率。入住率、建筑面積大，大堂、過(guò)道寬闊，活動(dòng)地板至吊頂凈高2.6米以上。

裝修標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石外墻、玻璃幕墻等國(guó)際高級(jí)外觀裝飾，采用進(jìn)口優(yōu)質(zhì)大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料。大理石大堂和走廊寬敞且設(shè)備齊全。公共區(qū)域必須有大理石、花崗巖、優(yōu)質(zhì)地磚、優(yōu)質(zhì)地毯、大理石墻壁、優(yōu)質(zhì)壁紙、優(yōu)質(zhì)油漆、吊頂。房間采用不銹鋼、大理石材質(zhì)，浴室配備科瑪、科勒、美標(biāo)、T0T0等進(jìn)口品牌潔具。

配套設(shè)施：會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工食堂等商務(wù)、生活配套設(shè)施，專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)，充足的停車(chē)位，以及提供日常滿(mǎn)意的商店等一應(yīng)俱全。到那里。適合生活方式和商務(wù)會(huì)議、酒店、午休和娛樂(lè)場(chǎng)所的完美酒店，還有公園、體育設(shè)施、圖書(shū)館等。

電梯系統(tǒng)：優(yōu)秀的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)備先進(jìn)，乘客、行李分區(qū)，一般每4000平方米擁有一部電梯，平均等待時(shí)間在30秒左右。

設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有品牌中央空調(diào)系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)高效、有樓宇自控、有防盜報(bào)警系統(tǒng)、有綜合布線(xiàn)。

（2）建筑面積：5萬(wàn)平方米及以上。

（3）客戶(hù)構(gòu)成：國(guó)外著名企業(yè)、著名跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、財(cái)團(tuán)等租戶(hù)構(gòu)成。

（4）物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的一流知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理電腦化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，連接各個(gè)辦公室，實(shí)現(xiàn)集中管理。辦公物業(yè)系統(tǒng)，24小時(shí)維護(hù)及保安服務(wù)。

（5）交通便利：地理位置優(yōu)越，交通便利，緊鄰兩條及以上主干道。有多種交通選擇，可乘坐地鐵直達(dá)。

（6）位置：位于主要商圈核心區(qū)域。

(7) 智能型：3A~5A

（8）開(kāi)發(fā)商背景：經(jīng)驗(yàn)豐富，資金實(shí)力雄厚。這些開(kāi)發(fā)商都是來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、香港、韓國(guó)等的外資企業(yè)或優(yōu)質(zhì)國(guó)企，具有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的財(cái)務(wù)靈活性和大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)。擁有成功的海外業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

2、豪華物業(yè)（甲級(jí)寫(xiě)字樓）

（一）建筑質(zhì)量：建筑物理?xiàng)l件良好，質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求，盈利能力與新建辦公樓相當(dāng)。

裝修標(biāo)準(zhǔn)：外立面必須采用大理石、高檔瓷磚、鋁板、玻璃幕墻等，并有大堂，大堂地面必須采用大理石、花崗巖、天然石材， ETC。墻壁采用大理石、花崗巖、優(yōu)質(zhì)壁紙等，有吊頂，柱子采用大理石、不銹鋼等覆蓋，公共區(qū)域地板采用大理石、花崗巖、優(yōu)質(zhì)地磚或采用優(yōu)質(zhì)地毯，墻壁采用優(yōu)質(zhì)壁紙，或采用優(yōu)質(zhì)油漆（立邦漆等）和吊頂。房間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木質(zhì)門(mén)套，浴室應(yīng)配備科瑪、科勒、美標(biāo)、TOT0等進(jìn)口品牌潔具。

配套設(shè)施：需要有會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工食堂等商務(wù)和生活配套設(shè)施，有專(zhuān)用的地上、地下停車(chē)場(chǎng)，并有足夠的停車(chē)位。

設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：需要品牌中央空調(diào)、樓宇自控、防盜報(bào)警系統(tǒng)、綜合布線(xiàn)。

（2）建筑規(guī)模：1萬(wàn)至5萬(wàn)平方米。

（3）客戶(hù)分布：有國(guó)內(nèi)外知名大型企業(yè)，大部分客戶(hù)從事研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理。

（4）物業(yè)服務(wù)：由知名、經(jīng)驗(yàn)豐富的公司管理，提供完整的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)維護(hù)和保安服務(wù)。

（5）交通便利：有多種直達(dá)交通選擇。

(6) 地點(diǎn)：位于主要商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部。

(7)智能：3A以上。

3、中檔物業(yè)（乙級(jí)寫(xiě)字樓）

（1）建筑質(zhì)量：建筑物物理狀況良好，施工質(zhì)量符合有關(guān)建筑法規(guī)和規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最新的（functioned（受老化影響））。一座類(lèi)似的建筑已經(jīng)竣工，但遭受自然磨損，利潤(rùn)低于新建筑。

裝修標(biāo)準(zhǔn)：立面為瓷磚或瓷磚，有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高檔油漆，有吊頂，大堂地面為瓷磚。公共區(qū)域鋪有地磚或中檔地毯，墻壁刷成白色，衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具。

附加設(shè)施：地上、地下均有專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)。

設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：整棟樓空調(diào)系統(tǒng)，無(wú)樓宇自控、安全報(bào)警系統(tǒng)，無(wú)綜合布線(xiàn)。

（2）建筑規(guī)模：不限。

（3）客戶(hù)分布：我們的客戶(hù)大部分是經(jīng)銷(xiāo)商和國(guó)內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)的中小企業(yè)。

(4)房地產(chǎn)服務(wù)：由房地產(chǎn)公司提供的服務(wù)。

（5）交通便利：交通線(xiàn)路多，交通相對(duì)便利。

(6) 位置：半城市中心或較大的城市位置。

4、低端物業(yè)（丙級(jí)寫(xiě)字樓）

（1）建筑質(zhì)量：房產(chǎn)已使用較長(zhǎng)時(shí)間，在某些方面不能滿(mǎn)足新的建筑法規(guī)和規(guī)范的要求，且建筑有明顯的物理磨損和功能退化，但仍可使用。我們滿(mǎn)足低收入個(gè)人和租戶(hù)的需求。

裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻粉刷，無(wú)大堂，公共區(qū)域地面為常規(guī)地磚或水磨石，衛(wèi)生間采用常規(guī)家用潔具。

輔助設(shè)施：無(wú)。

設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)、無(wú)樓宇自控、無(wú)防盜報(bào)警系統(tǒng)、無(wú)綜合布線(xiàn)。

(2) 規(guī)模：不限。

（3）客戶(hù)進(jìn)入：客戶(hù)基本都是進(jìn)行簡(jiǎn)單銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的小型私營(yíng)公司。

（4）物業(yè)服務(wù)：可能有衛(wèi)生、接送、隨叫隨到等一般物業(yè)服務(wù)。

（5）交通便利：有交通路線(xiàn)到達(dá)。

(6)地點(diǎn)：一般城市地點(diǎn)。

狹義“5A”和廣義“5A”的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

目前，“5A”標(biāo)準(zhǔn)是常見(jiàn)的評(píng)價(jià)方法，但“5A”概念包括兩種針對(duì)智能硬件的評(píng)價(jià)方法：OA（辦公智能）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通信）。傳輸智能）、FA（防火智能）、SA（安全智能），第二個(gè)是指廣義上的綜合“A”級(jí)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

（一）建筑品牌標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)

寫(xiě)字樓是城市創(chuàng)造文化和財(cái)富的特定空間，寫(xiě)字樓的品牌形成包括產(chǎn)品的差異化特征、商業(yè)文化特征、服務(wù)管理理念、當(dāng)?shù)氐貥?biāo)資產(chǎn)、城市記憶等。城市的歷史是必要的。從某種意義上說(shuō)，位于“產(chǎn)業(yè)鏈頂端”的寫(xiě)字樓的發(fā)展脈絡(luò)體現(xiàn)了城市的發(fā)展進(jìn)程和特征。因此，寫(xiě)字樓要成為城市商圈的地標(biāo)，其品牌必須與城市高度相關(guān)，對(duì)城市未來(lái)發(fā)展具有巨大價(jià)值。因此，根據(jù)建筑品牌標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)當(dāng)?shù)赜休^大影響力、與城市品牌協(xié)調(diào)融合的寫(xiě)字樓品牌被評(píng)為“A級(jí)”。

(2) 地理位置標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)

投資或購(gòu)買(mǎi)辦公空間時(shí)，位置是一個(gè)重要因素。只有位于城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、位置優(yōu)越、投資價(jià)值高的寫(xiě)字樓才能達(dá)到地理位置標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。

（3）客戶(hù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)

客戶(hù)層次是指寫(xiě)字樓業(yè)主和租戶(hù)的層次。大多數(shù)寫(xiě)字樓顧客都有選擇鄰居的心理，因此寫(xiě)字樓的顧客層次通常是相同的。同時(shí)，客戶(hù)等級(jí)的高低也直接影響新業(yè)主和租戶(hù)的投資決策，因?yàn)榭蛻?hù)等級(jí)越高，對(duì)提升公司形象越有效。

（4）服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)

服務(wù)質(zhì)量一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在為住宿企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)的商務(wù)服務(wù)。如果兩者都很好，則認(rèn)為您具有A級(jí)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（5）硬件設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)

主要評(píng)價(jià)建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新性。采用的施工技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承載能力、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、智能化等。如果以上項(xiàng)目中有兩項(xiàng)或多項(xiàng)不優(yōu)秀，則無(wú)法獲得硬件設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的A級(jí)。