文/孫部書很多粉絲問我們，“什么樣的建筑才算甲級寫字樓？”它與普通辦公樓有何不同？今天我們就來普及一下這個理念。

事實(shí)上，甲級寫字樓的概念和“公寓”一樣，原本只是一個常見的術(shù)語，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或明確的規(guī)定，國內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)文件中甚至沒有這個術(shù)語。還有媒體上經(jīng)常使用的“5A寫字樓”一詞，但5A是指主要考慮硬件的辦公產(chǎn)品的智能化水平。

那么這個說法是從哪里來的呢？百科資料上說：

隨著外商與內(nèi)地開發(fā)商（以香港、臺灣為代表）合作開發(fā)外資寫字樓，甲級、B級、C級寫字樓逐漸被引進(jìn)和普及。一般來說，國際甲級寫字樓的特點(diǎn)是國際化管理、24小時(shí)辦公、人性化（空間舒適性和實(shí)用性）、數(shù)字化、節(jié)能、交通便捷、商業(yè)化等八個關(guān)鍵特征進(jìn)行評價(jià)

也就是說，國際上評價(jià)甲級寫字樓時(shí)，普遍關(guān)注的是硬設(shè)施、物業(yè)管理、交通便利等方面。

在中國，仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯等房地產(chǎn)咨詢公司對各個城市的寫字樓進(jìn)行評估，但各機(jī)構(gòu)的評估標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，有的寫字樓管理公司“自稱是甲級” ”。

因此，在大多數(shù)情況下，甲級寫字樓并不是一個精確的概念，而是廣義上的“豪華寫字樓”的代名詞。不過，2019年10月，廣州市商務(wù)局發(fā)布了全省首個商業(yè)建筑等級評價(jià)地方標(biāo)準(zhǔn)《商務(wù)樓宇等級評定規(guī)范》（DB4401/T30-2019），計(jì)劃于2019年12月1日起施行。

這意味著廣州的超甲級寫字樓和甲級寫字樓終于有了正式的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)�！兑�(guī)范》，廣州市根據(jù)以下四項(xiàng)指標(biāo)對寫字樓進(jìn)行評分，各指標(biāo)對應(yīng)得分如下： 建筑設(shè)備（35分） 建筑運(yùn)營（25分） 建筑投資（20分） 社會經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)（ 20分））

四項(xiàng)主要指標(biāo)總分為100分，其中超甲級寫字樓得分為90分以上，甲級寫字樓得分為80分以上。

也就是說，在國際標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，廣州地方標(biāo)準(zhǔn)還增加了“招商引資能力”和“社會經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)”兩項(xiàng)指標(biāo)。

從實(shí)際觀察來看，當(dāng)一座建筑需要達(dá)到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，一般具有以下共同特征：

一般來說，大業(yè)主持股并不大量出售，或者持股比例超過80%的情況很多。

體量必須足夠大，超甲級寫字樓建筑面積在5萬平方米以上，甲級寫字樓建筑面積在2萬平方米以上。

建筑外觀設(shè)計(jì)精良，時(shí)尚典雅。

地處政府重點(diǎn)建設(shè)的辦公集聚區(qū)，僅靠寫字樓并不是很成功，但800米內(nèi)有地鐵站和公交站，1公里內(nèi)有五星級酒店和米其林餐廳。

電梯將乘客和行李分開，電梯等待時(shí)間通常不超過30秒，辦公室實(shí)際層高超過2.8米，大堂高度超過9米。

配備先進(jìn)的智能設(shè)備，中央空調(diào)、電梯、安防設(shè)備也高度智能化。

空置率不到20%，租金超過100元。超甲級寫字樓員工超過2000人，甲級寫字樓員工超過500人。

廣州的超甲級寫字樓大多位于華城廣場兩側(cè)，最典型的寫字樓是東塔和西塔。 IGC西塔、體育中心財(cái)富世紀(jì)廣場等甲級寫字樓相對薄弱。

當(dāng)然，以上只是甲級寫字樓的一些“共同特征”，并不十分準(zhǔn)確。我們來詳細(xì)了解一下廣州的地方標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。以下指標(biāo)非常準(zhǔn)確：

1、建筑設(shè)施（共35分）包括交通狀況（3分）、周邊設(shè)施（2分）、場地面積（3分）、辦公區(qū)域（3分）、乘客電梯（3.5分）、停車場。 （2分）、便利設(shè)備（3.5分）、綠色節(jié)能（2分）、建筑裝飾/特色（4分）、智能設(shè)備（7分）、電力系統(tǒng)（2分）

2、樓宇運(yùn)營（共25分）：物業(yè)管理要求（3分）、人員要求（3分）、日常運(yùn)營（9分）、樓宇服務(wù)（5分）、客戶滿意度（3分）、升級與維護(hù)（ 2分鐘）

日常運(yùn)營和施工服務(wù)在得分中占比較大。

3、樓盤招商（共20分）：年平均入住率3分、月平均租金水平5分、客戶認(rèn)知度4分、本地注冊率3分、客戶狀況5分

4、社會經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)（共20分）：納稅總額4分、納稅大戶企業(yè)數(shù)量5分、納稅強(qiáng)度3分、從業(yè)人員數(shù)量3分、區(qū)域交流3分、行業(yè)交流2分。

基于上述官方標(biāo)準(zhǔn)，廣州市商務(wù)局2020年首次發(fā)布廣州市超甲級、甲級寫字樓評價(jià)名單，其中超甲級寫字樓18家，甲級商業(yè)包括39家寫字樓建筑物。排名不分先后：廣州超甲級寫字樓名單（共18棟）

廣州甲級寫字樓一覽表（共39棟）

從數(shù)據(jù)來看，廣州80%以上的超甲級寫字樓和50%以上的甲級寫字樓位于天河區(qū)，全部集中在中心城區(qū)。目前，番禺、南沙、花都、增城尚無正式評定的甲級寫字樓。

不過，隨著番禺萬博、南沙嶺山刀峰、花都中軸、新塘TOD寫字樓的密集交接，我們相信周邊地區(qū)也將出現(xiàn)一些甲級寫字樓。