今天的圖片：馬克的作品

圈主的話

如今A股市場(chǎng)又出現(xiàn)虧損，與房?jī)r(jià)的快速上漲形成了鮮明的對(duì)比。在大量千萬(wàn)富翁不斷涌入一線城市房地產(chǎn)交易中心的同時(shí)，圈主覺(jué)得，近期A股市場(chǎng)的連續(xù)暴跌在一定程度上釋放了不少風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)比被灌了幾噸雞血的房地產(chǎn)市場(chǎng)還要安全。

金魚(yú)的記憶只有七秒，事實(shí)上，大多數(shù)金融市場(chǎng)投資者的記憶也只有七秒。

2016年2月25日，上千只股票年內(nèi)第四次跌停。2015年夏天瘋狂杠桿引發(fā)的股災(zāi)后遺癥還未痊愈，幾個(gè)月后，中國(guó)一線城市和主要二線省會(huì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了如此瘋狂的杠桿。這是為什么呢？

中國(guó)房地產(chǎn)真的與眾不同嗎？

很多人會(huì)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)有很大不同，尤其是在中國(guó)。這是真的嗎？

所有的金融市場(chǎng)本質(zhì)上都是一樣的，你看中國(guó)過(guò)去24個(gè)月的經(jīng)濟(jì)改革舉措，不就是美國(guó)版的馬歇爾理論+供給側(cè)改革嗎？我學(xué)了20多年的歷史，可以告訴你，這些舉措美國(guó)就用過(guò)，早在2000多年前，偉大輝煌的古羅馬帝國(guó)的皇帝們就用過(guò)。

死后成名的美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家海曼·明斯基在其著作《穩(wěn)定不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)》中，對(duì)金融體系內(nèi)在不穩(wěn)定性導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的動(dòng)態(tài)過(guò)程進(jìn)行了很好的描述，深入分析了經(jīng)濟(jì)泡沫發(fā)生的一般模型，經(jīng)濟(jì)泡沫從開(kāi)始到最終破滅大致可以分為五個(gè)時(shí)期：積極沖擊、樂(lè)觀繁榮、非理性狂熱、獲利回吐和恐慌。

經(jīng)濟(jì)史上，牛市與熊市的交替是唯一的真理，歷史總是在從繁榮走向蕭條。

2015年股市外部資金爆發(fā)式增長(zhǎng)

2015年夏天A股的系統(tǒng)性暴跌，中車(chē)股暴跌是觸發(fā)因素，場(chǎng)外融資黑洞是加劇股災(zāi)的連環(huán)殺手，而A股杠桿泛濫導(dǎo)致的核心期貨市場(chǎng)化則是根本原因之一。

截至2015年6月18日，證券融資余額達(dá)到歷史最高點(diǎn)22666.35億元，加上證券公司通過(guò)利率互換等方式為投資者額外提供0.3萬(wàn)億元融資，場(chǎng)內(nèi)融資總額約2.5萬(wàn)億元，加上預(yù)計(jì)的場(chǎng)外融資規(guī)模1.5萬(wàn)億至2萬(wàn)億元，A股市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外融資總額至少有4萬(wàn)億元。

圖 1：2015 年以來(lái)保證金交易余額

2015年6月，滬深股市總市值突破50萬(wàn)億元，融資融券比例約為8%。在美國(guó)，這一比例最高時(shí)也未超過(guò)3%，次貸危機(jī)后也一直低于2%。在日本，這一比例長(zhǎng)期低于1%。雖然中國(guó)臺(tái)灣在1998年泡沫繁榮時(shí)期將這一比例推高至近5%的高位，但近年來(lái)又回落至1%左右。

顯然，我國(guó)當(dāng)前融資余額占股市值的比例仍然明顯高于國(guó)際水平。

圖2：股票市場(chǎng)融資余額占比的國(guó)際比較

后來(lái)的事情大家都知道了，股災(zāi)期間，連續(xù)爆倉(cāng)，跌了10%，1：8融資融券被強(qiáng)制平倉(cāng)，推動(dòng)市場(chǎng)向下，引發(fā)1：6融資融券，如此循環(huán)股市怎么加杠桿交易，直到市場(chǎng)跌到正常的1：1融資融券，結(jié)果從2015年6月26日開(kāi)始，連續(xù)幾天，上千只股票開(kāi)盤(pán)漲停。

事實(shí)上，如果沒(méi)有融資融券交易，即便出現(xiàn)類(lèi)似2008年熊市那樣的下跌，不能接受止損的投資者可以像鴕鳥(niǎo)一樣把頭埋在沙子里，不至于被迫密集拋售來(lái)打壓價(jià)格。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資規(guī)模怎么樣？

2015年全國(guó)房貸新增2.5萬(wàn)億，這是什么水平？這占到2014年二季度以來(lái)全部房貸余額的70%，占到過(guò)去20年全部房貸余額的近20%，想想都覺(jué)得恐怖！

圖3：2014年四季度以來(lái)住房貸款大幅增長(zhǎng)

從2011年以來(lái)我國(guó)住房貸款余額、信貸增長(zhǎng)以及居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)的季度數(shù)據(jù)可以看出，從2014年四季度開(kāi)始，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)在信貸余額增長(zhǎng)中的占比很大，2015年9月份這一比例為20.96%，2015年12月份，這一比例飆升至38.46%。

圖4：購(gòu)房貸款與中長(zhǎng)期家庭貸款之比

家庭中長(zhǎng)期貸款占比從2014年三季度的55%飆升至2014年四季度的85%，直到2015年年底也從未降到76%以下，也就是說(shuō)，家庭貸款的80%左右都用于買(mǎi)房。

我給你10倍杠桿，你敢買(mǎi)1000萬(wàn)的房子嗎？

圖5：房地產(chǎn)投機(jī)者的慷慨與股市投資者的慷慨相比。仔細(xì)想想，這真是令人恐懼。

2016年2月2日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)宣布，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款首套房購(gòu)買(mǎi)普通住房首付比例下調(diào)至25%，非限購(gòu)城市首付比例可低至20%，二套房首付比例下調(diào)至30%。

20%首付意味著什么？意味著5倍杠桿買(mǎi)房，但杠桿遠(yuǎn)不止5倍，很多房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也為購(gòu)房者提供首付貸款，這也算是房地產(chǎn)市場(chǎng)的場(chǎng)外融資。

也就是說(shuō)，如果你在不限購(gòu)的城市購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值500萬(wàn)元的房子，最新的首付政策規(guī)定首付需要100萬(wàn)元，不含稅費(fèi)。那么，購(gòu)房者只需要支付50萬(wàn)元，再通過(guò)金融中介公司獲得50萬(wàn)元的首付貸款，再向銀行申請(qǐng)400萬(wàn)元的貸款。如此一來(lái)，購(gòu)房者的杠桿率就增加了10倍。

如果還考慮金融中介機(jī)構(gòu)的杠桿，那么整個(gè)金融體系的杠桿率在10倍以上。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)有30%的買(mǎi)家借助中介杠桿完成購(gòu)房。據(jù)各大中介公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，鏈家利用杠桿完成交易金額約2100億元，房天下利用杠桿完成交易金額約2000億元，515利用杠桿完成交易金額約800億元。整個(gè)中介行業(yè)通過(guò)“場(chǎng)外融資”已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了超過(guò)1萬(wàn)億元的交易金額。

據(jù)上海市住建委一位政府部門(mén)工作人員披露的內(nèi)部消息，按照目前的推測(cè)，鏈家在某市借貸了約3000套房子金融杠桿，涉及3000戶，加上鏈家融資，受影響的住戶超過(guò)3000戶。

杠桿雖然是隱形的，但它依然是一把雙刃劍！

和A股市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿核心也進(jìn)一步強(qiáng)化，隨著“上海房東一天多次漲價(jià)”等消息刺激人們的神經(jīng)，短期房?jī)r(jià)加速上漲，進(jìn)而刺激首付融資和個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)，這才有了2015年我們看到的2.5萬(wàn)億元房貸的大躍進(jìn)。

給我一個(gè)杠桿，我能舉起地球。但別忘了，融資融券天生就很脆弱。股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)都是如此，只不過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款更加隱蔽，融資融券的數(shù)據(jù)不如股市每天公布，房地產(chǎn)市場(chǎng)每季度公布。但這種隱瞞其實(shí)增加了泡沫破滅的成本。一旦潮水退去，被發(fā)現(xiàn)裸泳的人很快就會(huì)被殺死。

此外，融資市場(chǎng)存在強(qiáng)制平倉(cāng)機(jī)制，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)制平倉(cāng)不如股市HOMS制度那么迅速，但金融中介機(jī)構(gòu)會(huì)毫不猶豫地減倉(cāng)，這也是為什么2011年溫州出現(xiàn)多起房屋被法院查封的案例。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，杠桿成為市場(chǎng)波動(dòng)的放大器，在市場(chǎng)上漲階段，融資融券推動(dòng)股價(jià)、房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，進(jìn)而刺激融資融券的動(dòng)機(jī)，而當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入下跌模式，融資融券平倉(cāng)和房?jī)r(jià)下跌形成負(fù)反饋。

市場(chǎng)快速崩盤(pán)并不罕見(jiàn)，別說(shuō)A股市場(chǎng)，期貨市場(chǎng)更是屢見(jiàn)不鮮。比如2011年5月初，白銀市場(chǎng)就曾出現(xiàn)崩盤(pán)。本·拉登被美軍擊斃的消息發(fā)酵為美元的回升，引發(fā)白銀期貨連續(xù)數(shù)日大跌。2013年4月12日，黃金市場(chǎng)也出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似的崩盤(pán)。

我相信在接下來(lái)的幾個(gè)月里大多數(shù)人將會(huì)看到這個(gè)神話被破滅。

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來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)