今天的圖片：馬克的作品

圈主的話

如今A股市場又出現(xiàn)虧損，與房價的快速上漲形成了鮮明的對比。在大量千萬富翁不斷涌入一線城市房地產(chǎn)交易中心的同時，圈主覺得，近期A股市場的連續(xù)暴跌在一定程度上釋放了不少風(fēng)險，其實比被灌了幾噸雞血的房地產(chǎn)市場還要安全。

金魚的記憶只有七秒，事實上，大多數(shù)金融市場投資者的記憶也只有七秒。

2016年2月25日，上千只股票年內(nèi)第四次跌停。2015年夏天瘋狂杠桿引發(fā)的股災(zāi)后遺癥還未痊愈，幾個月后，中國一線城市和主要二線省會城市的房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了如此瘋狂的杠桿。這是為什么呢？

中國房地產(chǎn)真的與眾不同嗎？

很多人會說房地產(chǎn)市場與股票市場有很大不同，尤其是在中國。這是真的嗎？

所有的金融市場本質(zhì)上都是一樣的，你看中國過去24個月的經(jīng)濟改革舉措，不就是美國版的馬歇爾理論+供給側(cè)改革嗎？我學(xué)了20多年的歷史，可以告訴你，這些舉措美國就用過，早在2000多年前，偉大輝煌的古羅馬帝國的皇帝們就用過。

死后成名的美國經(jīng)濟學(xué)家海曼·明斯基在其著作《穩(wěn)定不穩(wěn)定的經(jīng)濟》中，對金融體系內(nèi)在不穩(wěn)定性導(dǎo)致的經(jīng)濟周期波動的動態(tài)過程進(jìn)行了很好的描述，深入分析了經(jīng)濟泡沫發(fā)生的一般模型，經(jīng)濟泡沫從開始到最終破滅大致可以分為五個時期：積極沖擊、樂觀繁榮、非理性狂熱、獲利回吐和恐慌。

經(jīng)濟史上，牛市與熊市的交替是唯一的真理，歷史總是在從繁榮走向蕭條。

2015年股市外部資金爆發(fā)式增長

2015年夏天A股的系統(tǒng)性暴跌，中車股暴跌是觸發(fā)因素，場外融資黑洞是加劇股災(zāi)的連環(huán)殺手，而A股杠桿泛濫導(dǎo)致的核心期貨市場化則是根本原因之一。

截至2015年6月18日，證券融資余額達(dá)到歷史最高點22666.35億元，加上證券公司通過利率互換等方式為投資者額外提供0.3萬億元融資，場內(nèi)融資總額約2.5萬億元，加上預(yù)計的場外融資規(guī)模1.5萬億至2萬億元，A股市場場內(nèi)場外融資總額至少有4萬億元。

圖 1：2015 年以來保證金交易余額

2015年6月，滬深股市總市值突破50萬億元，融資融券比例約為8%。在美國，這一比例最高時也未超過3%，次貸危機后也一直低于2%。在日本，這一比例長期低于1%。雖然中國臺灣在1998年泡沫繁榮時期將這一比例推高至近5%的高位，但近年來又回落至1%左右。

顯然，我國當(dāng)前融資余額占股市值的比例仍然明顯高于國際水平。

圖2：股票市場融資余額占比的國際比較

后來的事情大家都知道了，股災(zāi)期間，連續(xù)爆倉，跌了10%，1：8融資融券被強制平倉，推動市場向下，引發(fā)1：6融資融券，如此循環(huán)股市怎么加杠桿交易，直到市場跌到正常的1：1融資融券，結(jié)果從2015年6月26日開始，連續(xù)幾天，上千只股票開盤漲停。

事實上，如果沒有融資融券交易，即便出現(xiàn)類似2008年熊市那樣的下跌，不能接受止損的投資者可以像鴕鳥一樣把頭埋在沙子里，不至于被迫密集拋售來打壓價格。

中國房地產(chǎn)市場融資規(guī)模怎么樣？

2015年全國房貸新增2.5萬億，這是什么水平？這占到2014年二季度以來全部房貸余額的70%，占到過去20年全部房貸余額的近20%，想想都覺得恐怖！

圖3：2014年四季度以來住房貸款大幅增長

從2011年以來我國住房貸款余額、信貸增長以及居民中長期貸款增長的季度數(shù)據(jù)可以看出，從2014年四季度開始，個人住房貸款增長在信貸余額增長中的占比很大，2015年9月份這一比例為20.96%，2015年12月份，這一比例飆升至38.46%。

圖4：購房貸款與中長期家庭貸款之比

家庭中長期貸款占比從2014年三季度的55%飆升至2014年四季度的85%，直到2015年年底也從未降到76%以下，也就是說，家庭貸款的80%左右都用于買房。

我給你10倍杠桿，你敢買1000萬的房子嗎？

圖5：房地產(chǎn)投機者的慷慨與股市投資者的慷慨相比。仔細(xì)想想，這真是令人恐懼。

2016年2月2日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會宣布，將商業(yè)性個人住房貸款首套房購買普通住房首付比例下調(diào)至25%，非限購城市首付比例可低至20%，二套房首付比例下調(diào)至30%。

20%首付意味著什么？意味著5倍杠桿買房，但杠桿遠(yuǎn)不止5倍，很多房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商也為購房者提供首付貸款，這也算是房地產(chǎn)市場的場外融資。

也就是說，如果你在不限購的城市購買一套價值500萬元的房子，最新的首付政策規(guī)定首付需要100萬元，不含稅費。那么，購房者只需要支付50萬元，再通過金融中介公司獲得50萬元的首付貸款，再向銀行申請400萬元的貸款。如此一來，購房者的杠桿率就增加了10倍。

如果還考慮金融中介機構(gòu)的杠桿，那么整個金融體系的杠桿率在10倍以上。

據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前房地產(chǎn)市場有30%的買家借助中介杠桿完成購房。據(jù)各大中介公開數(shù)據(jù)顯示，鏈家利用杠桿完成交易金額約2100億元，房天下利用杠桿完成交易金額約2000億元，515利用杠桿完成交易金額約800億元。整個中介行業(yè)通過“場外融資”已經(jīng)實現(xiàn)了超過1萬億元的交易金額。

據(jù)上海市住建委一位政府部門工作人員披露的內(nèi)部消息，按照目前的推測，鏈家在某市借貸了約3000套房子金融杠桿，涉及3000戶，加上鏈家融資，受影響的住戶超過3000戶。

杠桿雖然是隱形的，但它依然是一把雙刃劍！

和A股市場一樣，房地產(chǎn)市場的杠桿核心也進(jìn)一步強化，隨著“上海房東一天多次漲價”等消息刺激人們的神經(jīng)，短期房價加速上漲，進(jìn)而刺激首付融資和個人按揭貸款的增長，這才有了2015年我們看到的2.5萬億元房貸的大躍進(jìn)。

給我一個杠桿，我能舉起地球。但別忘了，融資融券天生就很脆弱。股市和房地產(chǎn)市場都是如此，只不過房地產(chǎn)市場的貸款更加隱蔽，融資融券的數(shù)據(jù)不如股市每天公布，房地產(chǎn)市場每季度公布。但這種隱瞞其實增加了泡沫破滅的成本。一旦潮水退去，被發(fā)現(xiàn)裸泳的人很快就會被殺死。

此外，融資市場存在強制平倉機制，雖然房地產(chǎn)市場的強制平倉不如股市HOMS制度那么迅速，但金融中介機構(gòu)會毫不猶豫地減倉，這也是為什么2011年溫州出現(xiàn)多起房屋被法院查封的案例。

簡單來說，杠桿成為市場波動的放大器，在市場上漲階段，融資融券推動股價、房價進(jìn)一步上漲，進(jìn)而刺激融資融券的動機，而當(dāng)市場進(jìn)入下跌模式，融資融券平倉和房價下跌形成負(fù)反饋。

市場快速崩盤并不罕見，別說A股市場，期貨市場更是屢見不鮮。比如2011年5月初，白銀市場就曾出現(xiàn)崩盤。本·拉登被美軍擊斃的消息發(fā)酵為美元的回升，引發(fā)白銀期貨連續(xù)數(shù)日大跌。2013年4月12日，黃金市場也出現(xiàn)過類似的崩盤。

我相信在接下來的幾個月里大多數(shù)人將會看到這個神話被破滅。

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來源：第一財經(jīng)