春節(jié)后樓市火爆，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫有多大？
wujiai
比如炒股就像去夜店玩樂，碰上渣男的概率很大；買房，尤其是在一線城市買房，就像是一個(gè)安靜溫暖的男人，在你受傷的時(shí)候，隨時(shí)給你一個(gè)溫暖的擁抱。
近百名買家連夜排隊(duì)
中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？
說(shuō)到樓市，最近北京、上海、深圳的瘋狂讓人瞠目結(jié)舌，上海352套千萬(wàn)級(jí)新房一天售罄，上海房東一天漲價(jià)三次，鏈家利用房源壟斷哄抬房?jī)r(jià)，這些新聞刺激了?*儺盞納窬�，所议嗐矅I崢吹僥敲炊嗲蚣陡緩蘭吩諞桓鎏美鎩?/p>
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫到底有多嚴(yán)重?一些人常常引用格林斯潘的泡沫不可知論來(lái)反駁，認(rèn)為只有當(dāng)泡沫破滅時(shí)，才能知道它是泡沫。
好，回歸正題，衡量泡沫的方法有很多，本文只從一個(gè)角度出發(fā)，即估算中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市值。
大空頭查諾斯的計(jì)算：市值 150 萬(wàn)億美元
房子在形式上是鋼筋水泥的混合物，但在市場(chǎng)上卻變成了一種資產(chǎn)。2014年，艾經(jīng)緯在《房市大衰退：33年房市變遷的大推算》一文中計(jì)算，截至2013年底，中國(guó)城鎮(zhèn)居住建筑面積在207.4億至240.24億平方米之間，農(nóng)村居住建筑面積在233.67億平方米，合計(jì)474億平方米。
按照2014年至2015年城鎮(zhèn)新增商品房銷售面積24.9億平方米來(lái)計(jì)算，截至2015年底，我國(guó)商品房銷售面積已經(jīng)達(dá)到498.9億平方米。注意，這還不包括近兩年農(nóng)村商品房的新增銷售面積。
那么，中國(guó)的這些房子到底值多少錢呢？作為資產(chǎn)，它們都是按照市場(chǎng)價(jià)值來(lái)計(jì)算的，不管它們是由多少塊磚建造的，也不管它們購(gòu)買時(shí)花了多少錢。
關(guān)于中國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)值的測(cè)算并不多，且現(xiàn)有的少量數(shù)據(jù)也不一致。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁教授測(cè)算，2011年中國(guó)城鎮(zhèn)戶籍住房資產(chǎn)價(jià)值為15.2萬(wàn)億元（有住房的戶籍家庭平均房?jī)r(jià)108萬(wàn)元*1.64億戶城鎮(zhèn)家庭乘以房屋自有率85.4%）。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授陳杰測(cè)算，2011年中國(guó)城鄉(xiāng)住房?jī)糍Y產(chǎn)總額應(yīng)該在120萬(wàn)億元左右，是2011年中國(guó)GDP的2.4倍。
甘力、陳杰的研究有據(jù)可查，但差異也比較明顯，其中一點(diǎn)就是在人口統(tǒng)計(jì)上。因此，本書中作者的人口測(cè)算，是以2012年底城鎮(zhèn)人口7.3億為依據(jù)的（2010年第六次全國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)是6.66億），住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的人均居住面積，也是以人口普查數(shù)據(jù)為依據(jù)測(cè)算的。
瑞銀證券中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤2011年2月曾測(cè)算，2010年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)價(jià)值為29.8萬(wàn)億元，約占GDP的75%。測(cè)算方法是將1985年的總房屋面積加上此后累計(jì)竣工的房屋面積，再以3%的折舊率計(jì)算得出調(diào)整后的城鎮(zhèn)存量房屋面積。但以此結(jié)果推算出中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)價(jià)格僅為每平方米不到2000元，顯然誤差太大。
一直叫囂做空中國(guó)的對(duì)沖基金經(jīng)理詹姆斯查諾斯（James ）在2013年就估計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值已經(jīng)上升到GDP的300%-400%，也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的市值在15.6萬(wàn)億至20.8萬(wàn)億元之間。
圖2：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的幾種估算（億元） （《房地產(chǎn)大衰退：33年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的大推斷》）
180萬(wàn)億
我們來(lái)算一下，從住宅商品房銷售面積開始算，1986年至2015年全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)達(dá)117.34億平方米，按照2015年末全國(guó)均價(jià)6472元/平方米計(jì)算，2015年末全國(guó)商品房?jī)r(jià)值為75.94萬(wàn)億元。
以高端住宅物業(yè)計(jì)算，1997年至2014年住宅別墅、高端公寓等商品房銷售面積為4.06億平方米（注：2015年數(shù)據(jù)缺失），按照2014年末全國(guó)均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米計(jì)算，截至2014年末該部分商品房?jī)r(jià)值為5.28萬(wàn)億元。
這意味著，截至2015年底，1986年以來(lái)建成的住宅商品房（含高端）總市值是80.22萬(wàn)億元，這還不包括2015年新增的高端住宅樓面市值。
但這顯然是不全面的，因?yàn)檫�有很多房子沒有算進(jìn)去，如果加上1985年抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)46.76億平方米（其中拆遷房屋不能統(tǒng)計(jì)），那么這部分的市值大概是30.26萬(wàn)億元，合計(jì)大概是110.48萬(wàn)億元。
很震驚吧？但這還不夠，還要加上城中村、城市邊緣的小產(chǎn)權(quán)房，但這很難計(jì)算。如果按照城市人均住房面積來(lái)算，2013-2015年的數(shù)據(jù)還沒有公布。如果按照20%的增幅來(lái)算，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅的市值大概是132.58萬(wàn)億元。
另外還要算一下農(nóng)村住房的市場(chǎng)價(jià)值，如果按照2012年底農(nóng)村人均住房面積37.09平方米（注：最近三年的數(shù)據(jù)未披露）、人口6.3億、每平方米價(jià)格1000元（粗略估算）計(jì)算，市場(chǎng)價(jià)值約為23.37萬(wàn)億元。
當(dāng)然，如果農(nóng)民問，為什么你們城市的房?jī)r(jià)5000多，我們才1000，那至少也按1500來(lái)算，這樣算的話，就超過(guò)40萬(wàn)億了，如果按2013年到2015年農(nóng)村住房面積增加20%來(lái)算的話，就是48萬(wàn)億。
也就是說(shuō)，按照上述城鄉(xiāng)數(shù)據(jù)，中國(guó)住宅的市值至少有180.58萬(wàn)億元。這簡(jiǎn)直是太離譜了。這意味著什么？2015年中國(guó)GDP是67.67萬(wàn)億元，中國(guó)房地產(chǎn)的市值至少是GDP的271%！請(qǐng)記住，這還只是住宅房地產(chǎn)的市值，并不包括商業(yè)房地產(chǎn)的市值。
2013年，美國(guó)住房總市值占GDP不到70%（美國(guó)2013年的GDP是16.8萬(wàn)億美元）。上述大空頭查諾斯提到，1989年，日本住房總市值占GDP的375%。那么，看來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市值還有空間？但空間有多大呢？
牛熊市交替，是經(jīng)濟(jì)歷史的真相
很多人會(huì)說(shuō)牛市無(wú)頂，是的，但牛市面前的撿硬幣真的值得嗎？2015年房貸2.5萬(wàn)億的大躍進(jìn)，不就和2015年股災(zāi)前夕融資規(guī)模的瘋狂增長(zhǎng)一樣嗎？股市的頂峰，又有多少人安全逃生？
如此龐大的市值房地產(chǎn)，到底占了中國(guó)人財(cái)富的多少比重？西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究所的報(bào)告《2014中國(guó)財(cái)富管理：展望與策略》顯示，北京居民總資產(chǎn)的83.8%是房產(chǎn)，中國(guó)平均水平為66%，而美國(guó)居民資產(chǎn)中房產(chǎn)占比僅為35%。
我很擔(dān)心中國(guó)富豪會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)而興盛或衰敗。經(jīng)濟(jì)史上從來(lái)沒有出現(xiàn)過(guò)奇跡。陰陽(yáng)交替、牛熊交替、周期交替，是經(jīng)濟(jì)學(xué)歷史長(zhǎng)河中最古老、最永恒的真理！
中國(guó)樓市：一線城市房?jī)r(jià)為何紛紛暴漲？
一二線城市爆發(fā)搶購(gòu)潮，樓市幾近失控
2月26日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2016年1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)均呈加速上漲趨勢(shì)。深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅最大，上漲4.1%，漲幅居全國(guó)第一位；上海位居第二，上漲2.6%；南京位居第三，上漲2.5%；廈門上漲2.0%，合肥上漲1.5%，北京和福州均上漲1.1%，杭州上漲0.9%，廣州上漲0.8%。
1. 房?jī)r(jià)的國(guó)家比較不太準(zhǔn)確
房?jī)r(jià)作為宏觀指標(biāo)變量，沒有合理的國(guó)別可比性，只能提供部分參考價(jià)值。正如2008年金融危機(jī)時(shí)美國(guó)非銀行債務(wù)占GDP比重為210%，1990年房地產(chǎn)崩盤時(shí)日本非銀行債務(wù)占GDP比重為195%，1998年金融危機(jī)時(shí)韓國(guó)非銀行債務(wù)占GDP比重為152%一樣，用中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)的絕對(duì)值去和香港、紐約比較來(lái)判斷房?jī)r(jià)，是值得商榷的。即便這個(gè)結(jié)果從長(zhǎng)期來(lái)看是合理的，但并不代表中短期內(nèi)房地產(chǎn)沒有周期性波動(dòng)。
2、相對(duì)環(huán)境下房?jī)r(jià)漲幅不算離譜，整體流動(dòng)性推動(dòng)局部特異性增強(qiáng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一種資產(chǎn)，價(jià)格上漲一部分是供求關(guān)系導(dǎo)致的（2012年之前全國(guó)，2012年之后一線和部分二線城市），一部分是貨幣現(xiàn)象導(dǎo)致的。供求關(guān)系好的時(shí)候，金融屬性可以放大供求不平衡，導(dǎo)致價(jià)格大幅上漲（目前是一線城市）。供求關(guān)系惡化的時(shí)候，金融屬性可以起到抵消作用（目前是三四線城市）�，F(xiàn)在大家討論得最多的就是房?jī)r(jià)漲幅的絕對(duì)值。這里有一組數(shù)據(jù)，大家可以參考一下，1998年至今，城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位平均工資增長(zhǎng)了7.5倍，北京月最低工資標(biāo)準(zhǔn)增長(zhǎng)了5.5倍，上海月最低工資標(biāo)準(zhǔn)增長(zhǎng)了6.2倍，同期M2增長(zhǎng)了13倍。 如果你覺得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體房?jī)r(jià)漲幅比上述數(shù)據(jù)還要離譜，那確實(shí)有很大問題。否則，可能就是呵呵了。
3、2012年以后寬松的貨幣環(huán)境和相對(duì)緊張的供求關(guān)系是一線城市房?jī)r(jià)大幅上漲的主要原因
以上討論的目的，并非是要宣告現(xiàn)在房?jī)r(jià)是否合理，而是想提醒大家，房地產(chǎn)是貨幣的出路，尤其在實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟的情況下，更高的貨幣增速勢(shì)必推高供需相對(duì)較好地區(qū)的房?jī)r(jià)。2013年1月，M2增速為16.1%，2013年北京學(xué)區(qū)房翻番；2014年以來(lái)，貨幣寬松與實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速大幅回落，2015年深圳房?jī)r(jià)整體漲幅接近80%；2016年1月，社會(huì)融資和信貸創(chuàng)歷史新高，隨后2月，上海房地產(chǎn)熱得“漲得咋地”了。猜測(cè)資產(chǎn)價(jià)格的極值，就像猜測(cè)喜歡的女孩的心理一樣，只有天意和后見之明才知道。
4. 只要貨幣政策持續(xù)寬松，一線房?jī)r(jià)就很難出現(xiàn)拐點(diǎn)
歷史上，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的反轉(zhuǎn)有兩種，一種是貨幣政策收緊引發(fā)的，類似1990年日本房地產(chǎn)價(jià)格大跌、2008年美國(guó)信貸危機(jī)；另一種是1998年韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅調(diào)整，是由日元緊縮和競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)體貨幣崩潰的溢出效應(yīng)引發(fā)的。從中國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，貨幣政策收緊引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的概率更大，很難想象在房地產(chǎn)存銷比創(chuàng)歷史新低、流動(dòng)性注入12-13%的情況下，一線城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整。
2013年以來(lái)，我國(guó)M2和信貸增速維持在12-13%左右，但固定資產(chǎn)投資增速卻從20%以上的中樞位置回落到10%左右。相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境之所以沒有推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈通脹的關(guān)鍵原因在于，近兩年在投資增速大幅回落的情況下，實(shí)體產(chǎn)業(yè)鏈商品的價(jià)格表現(xiàn)與三四線城市類似，金融屬性充足，但供需關(guān)系并不支撐通脹。隨著近兩年房地產(chǎn)和制造業(yè)投資增速快速下滑的階段暫時(shí)結(jié)束，加之1月份社會(huì)融資和信貸的超預(yù)期釋放，固定資產(chǎn)投資增速或?qū)⒃谀壳拔恢梅�(wěn)定一段時(shí)間，實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈供需關(guān)系趨于平衡，產(chǎn)業(yè)鏈商品的金融屬性將逐漸顯現(xiàn)，從而推高通脹水平，導(dǎo)致貨幣政策趨緊。這或許是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。
5.以住房為例，周期性產(chǎn)品配置價(jià)值凸顯
基于此，在主要資產(chǎn)類別的配置中，2016年?*肽曛芷諦圓返吶渲檬糶源蠓嶸�。受益釉彥需均衡详戼囍o糶緣奶逑忠約胺康夭鄹襠險(xiǎn)塹囊緋魴вΓ諭ㄕ駝嬲賈祿醣藝呤戰(zhàn)糝埃芷諦圓廢勻皇且桓霾淮淼淖什渲梅較頡２煌氖牽誶凹父鮒芷謚�，通狰r⒌幕醣藝呤戰(zhàn)粼て謐蓯竊謐時(shí)臼諧”硐至己玫南擄肽輳局芷詮墑腥源τ詰撞�，时间窗空C渥�。同时�?015年?*肽甏笞諫唐芳鄹竦姆吹?016年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)通脹分項(xiàng)權(quán)重的調(diào)整，將2016年的通脹壓力推遲到6月份以后。在需求溫和復(fù)蘇的背景下，較低的產(chǎn)能利用率降低了價(jià)格大幅波動(dòng)的概率，農(nóng)牧業(yè)等生產(chǎn)周期固定的產(chǎn)品在主要周期中的表現(xiàn)將更為突出。
中國(guó)房地產(chǎn)真的與眾不同嗎？
很多人會(huì)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)有很大不同，尤其是在中國(guó)。事實(shí)真是如此嗎？
所有的金融市場(chǎng)本質(zhì)上都是一樣的，你看中國(guó)過(guò)去24個(gè)月的經(jīng)濟(jì)改革舉措，不就是美國(guó)版的馬歇爾理論+供給側(cè)改革嗎？這些舉措美國(guó)就用過(guò)，早在2000多年前，偉大輝煌的古羅馬帝國(guó)的皇帝們也用過(guò)。
死后成名的美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家海曼·明斯基在其著作《穩(wěn)定不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)》中，對(duì)金融體系內(nèi)在不穩(wěn)定性導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的動(dòng)態(tài)過(guò)程進(jìn)行了很好的描述，深入分析了經(jīng)濟(jì)泡沫發(fā)生的一般模型，經(jīng)濟(jì)泡沫從開始到最終破滅大致可以分為五個(gè)時(shí)期：積極沖擊、樂觀繁榮、非理性狂熱、獲利回吐和恐慌。
經(jīng)濟(jì)史上，陰陽(yáng)交替是唯一真理，歷史總是在從繁榮走向蕭條。
房地產(chǎn)杠桿巨大風(fēng)險(xiǎn)：2015年股市一系列外部融資爆倉(cāng)事件
為了說(shuō)明房地產(chǎn)杠桿的巨大風(fēng)險(xiǎn)，我們先來(lái)系統(tǒng)回顧一下2015年6月中國(guó)A股市場(chǎng)是如何崩盤的，以及融資杠桿在其中起到了什么作用。
2015年夏天A股的系統(tǒng)性暴跌，中車股暴跌是觸發(fā)因素，場(chǎng)外融資黑洞是加劇股災(zāi)的連環(huán)殺手，而A股杠桿泛濫導(dǎo)致的核心期貨市場(chǎng)化則是根本原因之一。
截至2015年6月18日，證券融資余額達(dá)到歷史最高點(diǎn)22666.35億元，加上證券公司通過(guò)利率互換等方式為投資者額外提供0.3萬(wàn)億元融資，場(chǎng)內(nèi)融資總額約2.5萬(wàn)億元，加上預(yù)計(jì)的場(chǎng)外融資規(guī)模1.5萬(wàn)億至2萬(wàn)億元，A股市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外融資總額至少有4萬(wàn)億元。
圖2：2015年以來(lái)保證金交易余額
2015年6月，滬深股市總市值突破50萬(wàn)億元，融資融券比例約為8%。在美國(guó)，這一比例最高時(shí)也未超過(guò)3%，次貸危機(jī)后也一直低于2%。在日本，這一比例長(zhǎng)期低于1%。雖然中國(guó)臺(tái)灣在1998年泡沫繁榮時(shí)期將這一比例推高至近5%的高位，但近年來(lái)又回落至1%左右。
顯然，我國(guó)當(dāng)前融資余額占股票市值比重仍明顯高于國(guó)際水平（圖3）。
圖3：股市融資余額占比的國(guó)際比較
后來(lái)的事情大家都知道了，股災(zāi)期間，連續(xù)爆倉(cāng)，跌了10%，1：8融資融券被強(qiáng)制平倉(cāng)，推動(dòng)市場(chǎng)向下，引發(fā)1：6融資融券，如此循環(huán)，直到市場(chǎng)跌到正常的1：1融資融券股市怎么加杠桿交易，結(jié)果從2015年6月26日開始，連續(xù)幾天，上千只股票開盤漲停。
事實(shí)上，如果沒有融資融券交易，即便出現(xiàn)類似2008年熊市那樣的下跌，不能接受止損的投資者可以像鴕鳥一樣把頭埋在沙子里，不至于被迫密集拋售來(lái)打壓價(jià)格。
2.5萬(wàn)億房貸暴漲背后的3個(gè)數(shù)據(jù)警示
那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資規(guī)模如何呢？
2015年全國(guó)房貸新增2.5萬(wàn)億，這是什么水平？這占到2014年二季度以來(lái)全部房貸余額的70%，占到過(guò)去20年全部房貸余額的近20%，想想都覺得恐怖！
圖4：2014年四季度以來(lái)住房貸款大幅增長(zhǎng)
從2011年我國(guó)住房貸款余額、信貸增長(zhǎng)以及居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)的季度數(shù)據(jù)來(lái)看，從2014年四季度開始，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)在信貸余額增長(zhǎng)中占據(jù)較大的比重，2015年9月份這一比重為20.96%，2015年12月份，這一比重更是飆升至38.46%。
圖5：購(gòu)房貸款與中長(zhǎng)期居民貸款之比
家庭中長(zhǎng)期貸款占比從2014年三季度的55%飆升至2014年四季度的85%，直到2015年年底也從未降到76%以下，也就是說(shuō)，家庭貸款的80%左右都用于買房。
我給你10倍杠桿，你敢買1000萬(wàn)的房子嗎？
2016年2月2日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)宣布，非限購(gòu)城市首套房首付比例最低降至20%，二套房首付比例降至30%。
20%首付意味著什么？意味著5倍杠桿買房，但杠桿遠(yuǎn)不止5倍，很多房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商也為購(gòu)房者提供首付貸款，這也算是房地產(chǎn)市場(chǎng)的場(chǎng)外融資。
也就是說(shuō)，如果你在一個(gè)不限購(gòu)的城市購(gòu)買一套價(jià)值500萬(wàn)元的房子，最新的首付政策規(guī)定首付需要100萬(wàn)元，不含稅費(fèi)。那么，買家只需要支付50萬(wàn)元，然后通過(guò)金融中介公司獲得50萬(wàn)元的首付貸款，再向銀行申請(qǐng)400萬(wàn)元的貸款。如此一來(lái)，買家的杠桿已經(jīng)提升到10倍。
如果還考慮金融中介機(jī)構(gòu)的金融杠桿，那么整個(gè)金融體系的杠桿率在10倍以上？
據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)有30%的買家借助中介杠桿完成購(gòu)房。據(jù)各大中介公開數(shù)據(jù)顯示，鏈家利用杠桿完成交易金額約2100億元，房天下利用杠桿完成交易金額約2000億元，515利用杠桿完成交易金額約800億元。整個(gè)中介行業(yè)通過(guò)“場(chǎng)外融資”已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了超過(guò)1萬(wàn)億元的交易金額。
據(jù)上海市住建委一位政府部門工作人員披露的內(nèi)部信息，按照目前估算，鏈家在一個(gè)城市大約為3000套房子借入了金融杠桿，再加上一系列的融資環(huán)節(jié)，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了3000戶。
杠桿雖然隱藏，但依然是一把雙刃劍！
和A股市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿核心也進(jìn)一步強(qiáng)化，隨著“上海房東一天多次漲價(jià)”等消息刺激人們的神經(jīng)，短期房?jī)r(jià)加速上漲，進(jìn)而刺激首付融資和個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)，這才有了2015年我們看到的2.5萬(wàn)億元房貸的大躍進(jìn)。
給我一個(gè)杠桿，我能舉起地球。但別忘了，融資融券天生就很脆弱。股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)都是如此，只不過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款更加隱蔽，融資融券的數(shù)據(jù)不如股市每天公布，房地產(chǎn)市場(chǎng)每季度公布。但這種隱瞞其實(shí)增加了泡沫破滅的成本。一旦潮水退去，被發(fā)現(xiàn)裸泳的人很快就會(huì)被殺死。
此外，融資市場(chǎng)存在強(qiáng)制平倉(cāng)機(jī)制，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)制平倉(cāng)不如股市HOMS制度那么迅速，但金融中介機(jī)構(gòu)會(huì)毫不猶豫地減倉(cāng)，這也是為什么2011年溫州出現(xiàn)多起房屋被法院查封的案例。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，杠桿成為市場(chǎng)波動(dòng)的放大器，在市場(chǎng)上漲階段，融資融券推動(dòng)股價(jià)、房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，進(jìn)而刺激融資融券的動(dòng)機(jī)，而當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入下跌模式，融資融券平倉(cāng)和房?jī)r(jià)下跌形成負(fù)反饋。
市場(chǎng)快速崩盤并不罕見，別說(shuō)A股市場(chǎng)，期貨市場(chǎng)更是屢見不鮮。比如2011年5月初，白銀市場(chǎng)就曾出現(xiàn)崩盤。本·拉登被美軍擊斃的消息發(fā)酵為美元的回升，引發(fā)白銀期貨連續(xù)數(shù)日大跌。2013年4月12日，黃金市場(chǎng)也出現(xiàn)過(guò)類似的崩盤。