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“在過去20年的房地產(chǎn)調(diào)控中，從來沒有一次出臺(tái)的調(diào)控政策力度像2017年這么接近，今年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度是前所未有的。”

談及對(duì)2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控的感受，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在發(fā)給《法制周刊》記者的一份樓市分析報(bào)告中說道。

中國房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月13日，全國已有近110個(gè)城市和部門(縣級(jí)以上)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)超過250次。

在業(yè)內(nèi)人士看來，總體來看，2017年密集出臺(tái)的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策更多圍繞“房住不炒”、防范房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)等。

那么，回顧即將過去的2017年，密集出臺(tái)的政策如何“防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)”？

“應(yīng)該說，2017年的各類政策內(nèi)容，從化解市場風(fēng)險(xiǎn)的角度來說，其實(shí)都是針對(duì)需求側(cè)的�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《法制周報(bào)》記者表示。

商改住遭遇“史上最嚴(yán)厲政策管控”

“回顧2017年，在房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)防控方面，應(yīng)該說對(duì)商改住的調(diào)控政策是最猛烈的，影響也比較大，同時(shí)也超出了市場的預(yù)期�！眹�(yán)躍進(jìn)說。

所謂“商改住”，是指開發(fā)商將一些商業(yè)或辦公開發(fā)項(xiàng)目改變規(guī)劃，以“商務(wù)公寓”或“酒店式公寓”的名義向買家出售，且不設(shè)限購；但開發(fā)商的這種行為在政策層面是不允許的，屬于違規(guī)行為。

2017年，我們或許可以從北京、上海等地的商業(yè)地產(chǎn)改造政策調(diào)控中窺見一斑。

3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商辦項(xiàng)目管理的公告》，明確禁止將商辦項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼』蛘咂渌�用途；開發(fā)商在建（含在售）商辦項(xiàng)目只能銷售給依法登記的企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)組織，不得銷售給個(gè)人。

5月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布關(guān)于“326”商住新政的補(bǔ)充說明，明確3月26日前購買的商辦物業(yè)可以出售，但購房者須符合政策要求。

同月17日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)官網(wǎng)也發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓的意見》。

意見提出，上海將停止審批公寓式辦公項(xiàng)目，對(duì)尚未上市銷售的項(xiàng)目進(jìn)行重新審核�！皩�(duì)已批準(zhǔn)但未開工建設(shè)的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行圖紙審查。對(duì)已銷售但未交付入住的項(xiàng)目，要按照商務(wù)辦公用房功能進(jìn)行綜合整改，相關(guān)部門要聯(lián)合檢查，對(duì)不符合商務(wù)辦公要求的，不得交付使用，不予辦理房屋交易登記手續(xù)。對(duì)開發(fā)商在銷售過程中存在誤導(dǎo)行為的，要支持購房者依法維護(hù)自身合法權(quán)益�！�

“類似于北京、上海對(duì)商辦項(xiàng)目的各項(xiàng)管制，其實(shí)也是因?yàn)檫@類商改住的背后存在很多投機(jī)行為，很容易推高這類房產(chǎn)的價(jià)格泡沫，所以會(huì)有相關(guān)的管制來化解其中的風(fēng)險(xiǎn)”，嚴(yán)躍進(jìn)說。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，這樣的政策不僅會(huì)影響房地產(chǎn)交易市場，還會(huì)影響后續(xù)的供給側(cè)市場，“特別是現(xiàn)在很多機(jī)構(gòu)投資基金都不敢進(jìn)入這樣的市場�！�

嚴(yán)查“消費(fèi)貸”流入房地產(chǎn)市場

“另外，從實(shí)際操作上看，包括對(duì)首付貸資金的查處，以及銀監(jiān)會(huì)規(guī)定商業(yè)銀行部分信托資金不得流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，其實(shí)都是為了控制房地產(chǎn)市場背后的高杠桿因素”，嚴(yán)躍進(jìn)表示。

事實(shí)也確實(shí)如嚴(yán)躍進(jìn)所說。

《法制周刊》記者注意到，9月5日，北京銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)《北京銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部關(guān)于開展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場行為檢查的通知》，要求北京銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人經(jīng)營性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款開展自查，重點(diǎn)檢查“按揭貸款”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。

此外，9月8日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為檢查的通知》，要求中介機(jī)構(gòu)對(duì)近3個(gè)月內(nèi)代理機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行自查。

自查內(nèi)容包括：為購房者辦理“消費(fèi)貸款”“經(jīng)營性貸款”“個(gè)人信用貸款”“抵押貸款”作為購房首付；協(xié)助、指使購房者提供虛假材料獲取購房資格或者購房貸款等六類違法行為。

銀監(jiān)會(huì)在9月29日的銀行業(yè)經(jīng)營管理工作吹風(fēng)會(huì)上也表示，將嚴(yán)查消費(fèi)貸資金，嚴(yán)厲打擊首付貸。

此后，廣東、江蘇、重慶、江蘇、江西等地也相繼出臺(tái)相關(guān)消費(fèi)貸款政策，嚴(yán)查“消費(fèi)貸”“經(jīng)營貸”“信用貸”以及信用卡大額套現(xiàn)等行為，防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；同時(shí)，據(jù)多家銀行工作人員反映，還收到金融風(fēng)險(xiǎn)提示，要求其加強(qiáng)個(gè)人貸款管理，慎重發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款。

“從風(fēng)險(xiǎn)防控的角度，預(yù)計(jì)未來類似灰犀牛的風(fēng)險(xiǎn)還是需要重點(diǎn)防范的，預(yù)計(jì)2018年資本市場還是會(huì)出現(xiàn)各種監(jiān)管出臺(tái)，比如嚴(yán)查各類違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場等”，嚴(yán)躍進(jìn)說。

限售成為新限制政策

“2017年，全國房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)是樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)，可以看出2017年收緊政策的力度很大，尤其是二季度開始的各項(xiàng)政策�！眹�(yán)躍進(jìn)表示，“總體上看信用卡怎么套現(xiàn)，這樣的政策也符合因地制宜、分類調(diào)控的調(diào)控導(dǎo)向，對(duì)樓市健康發(fā)展有積極作用�！�房子是用來住的、不是用來炒的’被寫進(jìn)了十九大報(bào)告，這也意味著未來幾年對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的調(diào)控不會(huì)放松�！�

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，2017年房地產(chǎn)市場對(duì)需求側(cè)的抑制導(dǎo)向十分明顯，而且與前幾年相比，2017年出臺(tái)了新的限制性政策——限售，充分體現(xiàn)了“房子是用來住的、不是用來炒的”政策導(dǎo)向。

“從限售政策的版本看，不少城市規(guī)定購房者在取得房地產(chǎn)證兩年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或交易相關(guān)房產(chǎn)。這樣的政策有利于延長房產(chǎn)的二次交易時(shí)間，在提高住房持有成本的同時(shí)，也使得購房者的住宅投資相對(duì)理性，對(duì)于市場形成更多的租賃房源也有積極意義�！眹�(yán)躍進(jìn)說。

易居研究院《2017-2018年全國房地產(chǎn)市場報(bào)告》顯示，全國限購城市目前已超過50個(gè)。

值得一提的是，以“房子是用來住的、不是用來炒的”為核心的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將持續(xù)到2018年。

12月23日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。其中，會(huì)議明確，2018年將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不放松、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)�！比珖�住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提到。

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新媒體運(yùn)營編輯吳冰

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