這是魔都菜館第282篇原創(chuàng)文章

最近這段時間，房地產(chǎn)自媒體人很忙，政策頻頻發(fā)布。

上海臨港自貿(mào)新區(qū)剛宣布，幾天后，深圳的定位又被提升到超乎尋常的高度。昨天（8月26日），國務院印發(fā)了《中國（山東）、（江蘇）、（廣西）、（河北）、（云南）、（黑龍江）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》。

祝賀山東、江蘇、廣西、河北、云南、黑龍江等省區(qū)獲批自貿(mào)試驗區(qū)。

01

很多人以為自貿(mào)區(qū)是一個新名詞，其實早在2013年上海自貿(mào)區(qū)就已成立，加上現(xiàn)有的12個自貿(mào)區(qū)，我國目前共有18個自貿(mào)區(qū)，覆蓋廣東、上海、山東等18個省市。

不同的城市對于自貿(mào)區(qū)的追求和定位其實是不同的。

例如2014年廣東自貿(mào)區(qū)定位為廣州南沙、深圳前海、珠海橫琴三個片區(qū)；2016年獲批的遼寧自貿(mào)區(qū)則劃分為沈陽、大連、營口三個片區(qū)；海南自貿(mào)區(qū)級別最高，直接覆蓋全島。

這個自貿(mào)區(qū)的范圍也很大，包括6個省，19個市（區(qū)），如果仔細看的話，會發(fā)現(xiàn)其實每個城市的定位、劃分范圍都是不一樣的。

山東自貿(mào)區(qū)包括濟南、青島、煙臺3個片區(qū)；江蘇自貿(mào)區(qū)包括南京、蘇州、連云港3個片區(qū)；廣西自貿(mào)區(qū)包括南寧、欽州港、崇左3個片區(qū)。

云南自貿(mào)區(qū)包括昆明、紅河、德宏三地，黑龍江自貿(mào)區(qū)包括哈爾濱、黑河、綏芬河三地，河北自貿(mào)區(qū)比較特殊，包括正定、曹妃甸兩地，還有雄安、大興機場片區(qū)，也就是說北京部分地區(qū)也納入自貿(mào)區(qū)范圍。

其實，只要看看這次申報成功的城市和地區(qū)，就能明白很多玄機。

比如說，6個新的試點地區(qū)，3個在東部沿海地區(qū)，3個在邊境地區(qū)，可以說，能考慮到的、能照顧到的，幾乎都包括進去了。

自貿(mào)區(qū)的規(guī)劃不是隨便起的，也不是申請就能辦到的，而是需要全國統(tǒng)籌考慮。

這個自貿(mào)區(qū)的設立特別考慮到了“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角一體化發(fā)展、東北振興等國家重大戰(zhàn)略。

在山東、江蘇、河北三個沿海地區(qū)新設立自貿(mào)試驗區(qū)，將實現(xiàn)我國沿海省份自貿(mào)試驗區(qū)全覆蓋，以點成線、以線成面，形成對外開放的前沿區(qū)域，充分發(fā)揮沿海地區(qū)對腹地的輻射帶動作用，更好形成東西雙向互助的對外開放總體布局。

在廣西、云南、黑龍江三個邊境城市新設自貿(mào)試驗區(qū)，是我國首次在邊境地區(qū)設立自貿(mào)試驗區(qū)，此舉將有利于以改革創(chuàng)新推動沿邊開放，輻射帶動沿邊發(fā)展，進一步加強與周邊國家的經(jīng)貿(mào)合作。

加上我國前期已經(jīng)設立的12個自貿(mào)區(qū)，加上這次納入江蘇、山東，基本上沿海地區(qū)，從東北的遼寧到東南的福建、廣東，再到西南的廣西，都有自貿(mào)區(qū)。

02

新設立的自貿(mào)區(qū)因為地理位置不同，定位也不同，我把最重要的幾點挑出來給大家看一下。

黑龍江將以推動東北地區(qū)全面振興為重點，深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，打造面向俄羅斯和東北亞交通物流樞紐，提高沿邊地區(qū)開放水平，打造對俄和東北亞區(qū)域合作的中心樞紐。

江蘇將深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，在建設開放型經(jīng)濟、創(chuàng)新發(fā)展實體經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級中走在前列。

云南將與越南、老撾、緬甸等周邊國家合作，打造連接南亞東南亞走廊的重要節(jié)點，推動形成我國面向南亞東南亞的輻射中心和開放前沿。

廣西將通過深化與東盟開放合作、推動國際陸海貿(mào)易新通道建設、探索沿邊地區(qū)開發(fā)開放，成為21世紀海上絲綢之路和絲綢之路經(jīng)濟帶有機銜接的重要門戶。

河北將重點圍繞服務京津冀協(xié)同發(fā)展、高質(zhì)量建設雄安新區(qū)、發(fā)展高端高新產(chǎn)業(yè)等，打造重要的國際商貿(mào)物流樞紐、新型工業(yè)化基地、全球創(chuàng)新高地和開放發(fā)展先行區(qū)。

從六省市欲建設的自貿(mào)區(qū)的定位來看，均是“虎視眈眈，頗有底蘊”。

河北自貿(mào)區(qū)更多著力于京津冀協(xié)同發(fā)展和雄安建設，山東自貿(mào)區(qū)則著力于海洋經(jīng)濟和中日韓地方經(jīng)濟合作。

云南自貿(mào)區(qū)瞄準成為面向南亞東南亞的輻射中心和開放前沿，黑龍江自貿(mào)區(qū)著力打造面向俄羅斯、東北亞的中心樞紐，廣西自貿(mào)區(qū)著力形成陸海貿(mào)易新通道，江蘇自貿(mào)區(qū)更加注重對外開放，力爭發(fā)揮示范帶動作用。

03

很多人可能會問一個問題，那就是前期已經(jīng)有了多個自貿(mào)區(qū)，那么現(xiàn)在再設立新的自貿(mào)區(qū)有什么意義呢？

當然，我也看到很多人看到自貿(mào)區(qū)的新規(guī)劃之后，第一反應就是房價會不會漲，是不是要趕緊在自貿(mào)區(qū)買房。

首先我們從兩個方面來看一下這個問題。

對于地方政府來說，設立自貿(mào)區(qū)自然是利好消息，它不僅體現(xiàn)了本地區(qū)的戰(zhàn)略定位，更直接把自己上升到對外開放的制高點，意味著相關(guān)地區(qū)將擁有更大的改革探索權(quán)利。

從實際來看，自貿(mào)區(qū)在稅收優(yōu)惠、外資準入、金融開放等方面可以享受一定的“優(yōu)惠”，這對于企業(yè)，特別是進出口企業(yè)來說還是很有吸引力，整體相關(guān)手續(xù)會更加便捷。

另外一個層面就是房價。

我總感覺整個市場好像都被扭曲了，很多時候很多政策出來的時候其實跟房地產(chǎn)沒什么關(guān)系，但是很多人會有意無意的把它跟房地產(chǎn)政策聯(lián)系在一起。

比如自貿(mào)區(qū)政策一出，媒體就炒作南京房子可能熱賣等等，這種炒作熱點話題的做法，確實要避免，可能是陷阱。前段時間，也有不少人想在臨港抄底，希望一舉成名。

其實我不知道大家有沒有想過，這里面是否存在風險，房價的上漲是受供需影響，而產(chǎn)業(yè)的數(shù)量或多或少又會影響到人口，進而影響到需求。

但自貿(mào)區(qū)從設立、招商引資到真正見效，需要很長的時間，比如政府文件就顯示臨港自貿(mào)區(qū)的規(guī)劃需要“十年”，而且遼寧、福建、天津等城市已經(jīng)有自貿(mào)區(qū)，但房價漲幅與很多城市相比只是平均水平。

請記住一點，規(guī)劃是一回事，能不能實施是另一回事，實施之后會不會影響房價是第三步或者第四步。

不要著急，慢慢來，給轉(zhuǎn)動的齒輪一些時間。

這是一個熱點話題頻發(fā)的時代，這是好事，說明政府有想法，想為大家做點事。

我們能做的廣東自貿(mào)區(qū)股票，不是不假思索地盲目斷言“房價又要漲了”，而是用自己的理性去判斷，哪些“熱點”我們真的不該盲目踩。

04

那些想通過押注自貿(mào)區(qū)來賺取房價升值空間的人，應該回顧一下2013年9月中國首個自貿(mào)區(qū)上海外高橋自由貿(mào)易試驗區(qū)成立時的情形。

我們先來看當時股市的反應，2013年9月，自貿(mào)區(qū)核心概念股外高橋股份一度創(chuàng)下12個漲停板，一個月內(nèi)股價上漲了4倍。

但大家應該注意到了，外高橋的股票在沖上創(chuàng)業(yè)板之后，立刻陷入低迷，并在之后的幾年里一直在調(diào)整，用時間換取空間。

樓市亦是如此，2013年9月，自貿(mào)區(qū)核心區(qū)森蘭雅苑、新城碧翠成交量也出現(xiàn)暴漲，但次年便立刻陷入低迷。以下數(shù)據(jù)由公眾號真交魯軍整理。