我叫刁叔，從事房地產(chǎn)行業(yè)十五年，為上千人提供購(gòu)房解決方案，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)了如指掌。我不是所謂的“專家”，但我可以用我十五年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)解答您的疑問(wèn)，解決您的疑惑。

以下為“釣叔談樓市”公眾號(hào)粉絲精選問(wèn)題，歡迎關(guān)注公眾號(hào)進(jìn)行提問(wèn)。

問(wèn)：刁叔，請(qǐng)問(wèn)華師大中旭學(xué)校（九年制）和江山月有什么好評(píng)價(jià)的，買二手房自住和孩子上學(xué)怎么樣？買多少價(jià)位合適？感覺(jué)現(xiàn)在入住率不是很高，交通有點(diǎn)不方便，生活設(shè)施一般，二手交易不活躍（以后賣不動(dòng)了）。也聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)學(xué)校好。朋友糾結(jié)中。希望回復(fù)評(píng)價(jià)，謝謝。

答：這個(gè)是私立學(xué)校，總體來(lái)說(shuō)在當(dāng)?shù)厮闶遣诲e(cuò)的學(xué)校了。江山悅地段不錯(cuò)，需要長(zhǎng)期持有，等市場(chǎng)回暖了再買。二手成交不活躍的不只是江山悅，整個(gè)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的二手市場(chǎng)都不太景氣。

問(wèn)：你好，請(qǐng)問(wèn)重慶房?jī)r(jià)在漲嗎？現(xiàn)在市場(chǎng)情況怎么樣？如果現(xiàn)階段想買房投資，建議買新房還是二手房？建議在哪個(gè)區(qū)域買？

答：重慶目前進(jìn)入“小春”市場(chǎng)，去年受疫情影響，銀行在市場(chǎng)釋放大量流動(dòng)性，因此出現(xiàn)大量資金尋找出路的趨勢(shì)。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)部分區(qū)域成交量已形成明顯回升趨勢(shì)。再等半年二手房市場(chǎng)啟動(dòng)，優(yōu)質(zhì)二手房、新房可優(yōu)先考慮，早買早安心。

問(wèn)：刁大叔，這個(gè)政策如果真的實(shí)施，會(huì)不會(huì)對(duì)重慶長(zhǎng)期以來(lái)瘋狂的土地供應(yīng)造成一些限制？

答：如果這個(gè)真的實(shí)施了，對(duì)重慶來(lái)說(shuō)是一件好事。因?yàn)槠渌�城市本�?lái)土地供應(yīng)量就少，中央出這個(gè)狠招，就是為了逼出本市的庫(kù)存土地中旭陽(yáng)光，避免造成搶地恐慌。但重慶本身供應(yīng)量充足，2020年就已經(jīng)有大量土地流拍。因此，這個(gè)限購(gòu)，加上2021年重慶土地供應(yīng)量大概率下降，會(huì)讓重慶的土地變得稀缺。長(zhǎng)期來(lái)看，重慶土地市場(chǎng)將告別“大供應(yīng)”時(shí)代，重慶樓市將迎來(lái)由土地市場(chǎng)帶動(dòng)的上行趨勢(shì)。

問(wèn)：謝謝刁叔這么快回復(fù)！接著上一個(gè)問(wèn)題，物業(yè)說(shuō)春森的三居室如果裝修好可以租給企業(yè)高管（就是公司用來(lái)結(jié)算租金的那種），這種租客是不是最好的選擇？我的孩子還有五年就小學(xué)畢業(yè)了，如果租出去幾年，一般能不能拿回來(lái)自己��？如果以后賣掉，租金貶值會(huì)不會(huì)有折扣？謝謝。

答：是的，高管的租金比較高，而且穩(wěn)定，簽個(gè)租約，按約定時(shí)間拿回來(lái)，賣房前簡(jiǎn)單裝修一下，收拾一下，花的錢(qián)也不多。

問(wèn)：老師，我想給孩子在樹(shù)人總部區(qū)買房，您有什么建議嗎？謝謝

答：小新街單數(shù)29-83號(hào)；小新街雙數(shù)40-68、74號(hào)；漢峪路單數(shù)7、11、13、33、35、37、39、41、71、73、75號(hào)；漢峪路雙數(shù)2-22號(hào)；天陳路1號(hào)、7號(hào)；焦蓋村：新梯村1-6號(hào)；華宇廣場(chǎng)小龍坎派出所：小新街40號(hào)（沙龍廣場(chǎng)）。較新的是華宇廣場(chǎng)。

問(wèn)：刁大叔，根據(jù)您在一線的工作經(jīng)驗(yàn)，能否請(qǐng)您總結(jié)一下，這次重慶增幅最高的三個(gè)地區(qū)是哪些？并簡(jiǎn)單分析一下為什么這三個(gè)地區(qū)排在第一、第二、第三位，特別是增幅最高的地區(qū)。謝謝您寶貴的時(shí)間！

答：照母山、黃花園學(xué)區(qū)、北濱路。照母山優(yōu)勢(shì)：學(xué)校、廣環(huán)商圈；黃花園優(yōu)勢(shì)：學(xué)區(qū)房改；北濱路優(yōu)勢(shì)：土地拍賣啟動(dòng)、太古里、9號(hào)線。

問(wèn)：刁叔，遠(yuǎn)洋太古的消息是前天傳出來(lái)的，按常理來(lái)說(shuō)，榮景城、春森邊安等小區(qū)受到優(yōu)惠條件后，業(yè)主會(huì)漲價(jià)、停售等，但這幾天我去中介查了一下，除了中介大力宣傳優(yōu)惠條件來(lái)了房?jī)r(jià)會(huì)漲以外，業(yè)主好像并沒(méi)有對(duì)自家房子的價(jià)格做出什么變動(dòng)，能解釋一下原因嗎？

答：重慶樓市還沒(méi)熱起來(lái)，大家關(guān)注度也不高，如果是2017年，現(xiàn)在“跳樓現(xiàn)象”肯定是經(jīng)常出現(xiàn)的。不過(guò)這波利好消息遲早會(huì)實(shí)現(xiàn)，像榮景城這樣的小區(qū)房?jī)r(jià)也會(huì)漲起來(lái)。

問(wèn)：價(jià)格差不多，為什么要買B？是因?yàn)殡x地鐵近嗎？A小區(qū)比較新，容積率比較��？

答：重慶不太看重容積率，原因很多，有天氣、地形、溢價(jià)能力不強(qiáng)等，但不管在哪兒，離地鐵十分鐘總比二十分鐘好。

問(wèn)：刁叔，看了您對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，我有幾個(gè)問(wèn)題：1、正如您所說(shuō)，板塊的分化是以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎(chǔ)的，中央公園之前的剛性投資物業(yè)是不是應(yīng)該長(zhǎng)期持有，而在這波漲價(jià)潮中賣掉，換成中央公園新盤(pán)的標(biāo)桿物業(yè)？2、重慶中央公園的漲價(jià)有沒(méi)有可能再次被復(fù)制？現(xiàn)在是埋伏在科學(xué)城板塊的時(shí)候嗎？3、買陽(yáng)光100這樣的有江景的二手房還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)嗎？這樣的老舊江景物業(yè)在未來(lái)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，會(huì)不會(huì)不如新區(qū)新盤(pán)？

答：1. 你應(yīng)該長(zhǎng)期持有，而不是賣掉換房，因?yàn)閮r(jià)格差距太大了。長(zhǎng)期來(lái)看，雖然是剛需樓盤(pán)，品質(zhì)不如標(biāo)桿樓盤(pán)，但重慶的剛需樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)還是很高的，現(xiàn)在的價(jià)格體系上升到一定水平后，剛需樓盤(pán)的價(jià)格會(huì)回調(diào)，會(huì)上漲。2. 科學(xué)城只有低價(jià)的剛需樓盤(pán)才值得看好，比如之前我們推薦的華潤(rùn)潤(rùn)溪山，這樣的低價(jià)樓盤(pán)才有潛力。長(zhǎng)期來(lái)看，我不看好科學(xué)城，因?yàn)橹貞c航天中心太多，不是說(shuō)科學(xué)城不會(huì)漲，而是說(shuō)這些新區(qū)里，科學(xué)城比不上中央公園，李大釗中央公園更值得關(guān)注。3. 相比品質(zhì)，江景不重要，品質(zhì)樓盤(pán)加上江景，溢價(jià)會(huì)很大。 也就是說(shuō)，如果一個(gè)差的房產(chǎn)有好的河景，溢價(jià)其實(shí)很有限，不會(huì)太貴。如果一個(gè)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)加上河景，就會(huì)變得非常昂貴。好的河景和差的品質(zhì)是不匹配的，并不樂(lè)觀。如果你看看照母山中央公園那些優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的價(jià)格，你就會(huì)知道，應(yīng)該先考慮品質(zhì)，再考慮河景。

問(wèn)：刁叔，您現(xiàn)在投資重慶二手房還看好核心區(qū)嗎？有沒(méi)有什么小區(qū)推薦？目前的機(jī)會(huì)怎么樣？

答：我看好核心區(qū)，江北區(qū)長(zhǎng)安三廠要建“遠(yuǎn)洋長(zhǎng)安里”，可以考慮這個(gè)區(qū)域的榮景城、春森邊安、平安摩卡，現(xiàn)在是個(gè)好時(shí)機(jī)，價(jià)格穩(wěn)定，可以商量。

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