第一太平 住房租賃市場迎政策利好，高端公寓租賃市場發(fā)展路徑探討
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同日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，對住房租賃相關(guān)的投融資、管理、退出等方面提出17條指引，培育和發(fā)展住房租賃市場。
此前，二十大報告也強調(diào)要加快建立多方供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。住房租賃是我國住房制度的重要組成部分，隨著近年來利好政策的不斷積累，住房租賃行業(yè)將如何發(fā)展？相關(guān)參與主體將面臨哪些機遇與挑戰(zhàn)？備受市場關(guān)注。
鳳凰財經(jīng)專訪第一太平戴維斯公寓運營及資產(chǎn)管理部總監(jiān)朱益清，就住宅租賃、高端公寓、城市更新、消費需求、投融資、管理、退出等話題進行交流，探討高端租售住宅運營服務(wù)的新發(fā)展路徑。
高端公寓租賃市場
政策獲“助力”
考驗運營商“真本事”
作為在高端租賃公寓領(lǐng)域耕耘20多年的資深人士，朱益清對于近期密集出臺的住房租賃政策感觸頗深：“從業(yè)這么多年，國家對住房租賃行業(yè)的支持力度是前所未有的�！�
在朱益清看來，這無疑是行業(yè)發(fā)展的一劑“強心針”，未來租賃行業(yè)的發(fā)展前景會更好、更規(guī)范。
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第一太平戴維斯成為城市精品公寓品牌運營商
不過，政策大力扶持住房租賃市場，對于參與者而言，既是利好，也是壓力。朱益清坦言，在政策推動下，住房租賃行業(yè)的參與者會更多，競爭也會更加激烈，考驗運營者“真本事”的時候到了。
高端公寓租賃市場
投資原則：“求穩(wěn)不求快”
經(jīng)營核心“以人為本”
這一現(xiàn)象在高端公寓領(lǐng)域更為明顯，近年來高端公寓受到百鴻地產(chǎn)、招商蛇口、龍湖集團、東城集團等國內(nèi)開發(fā)商的青睞，國內(nèi)外私募基金等投資者也紛紛加大對高端公寓的投資。
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第一太平戴維斯成為城市精品公寓品牌運營商
“不同于長租公寓第一太平，未來3-5年高端市場的供應(yīng)量較過去會有所增加，但不會呈幾何級數(shù)增長�！敝煲媲逄寡裕@與高端公寓的運營邏輯有關(guān)。
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第一太平戴維斯成為城市精品公寓品牌運營商
除了樓盤產(chǎn)品本身的高品質(zhì)，高端公寓還需要專業(yè)團隊提供優(yōu)質(zhì)的運營服務(wù)，真正做到在細(xì)節(jié)處回應(yīng)住戶的需求�！案叨朔⻊�(wù)式公寓本質(zhì)上是一個‘人本事業(yè)’，從客戶需求出發(fā)，運營商需要始終保持對市場的高度敏感度和運營策略執(zhí)行的高效率�！�
傳承百年英國管理
打造中國公寓標(biāo)桿
朱益清介紹，第一太平戴維斯是一家成立近170年的全球領(lǐng)先房地產(chǎn)咨詢公司，深耕中國高端公寓市場20余年，始終致力于以客戶需求為核心驅(qū)動力，堅持用獨立的視角，以專業(yè)化的管理和高標(biāo)準(zhǔn)的人文服務(wù)精心打磨住宅產(chǎn)品，因地制宜地賦予項目獨立的人文氣質(zhì)，推動住宅領(lǐng)域持續(xù)健康發(fā)展。
鳳凰財經(jīng)：1月份住宅租賃利好政策不斷，租賃市場呈現(xiàn)出怎樣的投資格局？
朱益清：
“高增長投資產(chǎn)品”
在過去的2023年，公寓交易份額雖然只占18%，但卻是所有交易中增長最快的類別。原因很簡單，公寓是需要長期經(jīng)營、長期努力的產(chǎn)品，過去投資者往往追求短期快速回報，隨著國家在金融方面政策支持力度的加強，公寓是一個具有高增長屬性的新興市場，投資者也會更青睞公寓產(chǎn)品。
對于從業(yè)者來說，政策支持既是利好，也是壓力。在過去的投資賽道中，很少有投資人會把公寓當(dāng)成“重頭戲”或者產(chǎn)業(yè)鏈，但現(xiàn)在國家開始重視住房租賃行業(yè)，也在投融資、資本退出渠道等方面給予住房租賃更多的支持，鼓勵投資人、運營商等進入住房租賃行業(yè)。這對于行業(yè)的發(fā)展無疑是一劑“強心針”。相信未來租賃行業(yè)的發(fā)展前景會更好、更規(guī)范。
鳳凰財經(jīng)：未來3-5年，您預(yù)計高端住房租賃市場會達(dá)到什么規(guī)模？您如何定義“高端”？
朱益清：
“高端租賃公寓定義：高端硬件、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、專業(yè)管理”
我們通常不把長租公寓納入高端市場，所以高端住房租賃市場的規(guī)模其實比較小。因此未來3-5年，高端市場的供給量可能比過去有小幅增長，??但不會呈幾何級增長。
對于“高端”公寓，官方其實并沒有一個明確的定義。對于消費者而言，住房最重要的功能應(yīng)該是提供一個能量場，讓他們在忙碌之余可以給自己充電。因此，我們認(rèn)為高端公寓必須具備的基因，除了建筑產(chǎn)品本身的高品質(zhì)，還有業(yè)主統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)，以及專業(yè)團隊提供運營服務(wù)，真正做到在細(xì)節(jié)上回應(yīng)住戶的需求。
鳳凰財經(jīng)：解決當(dāng)前住房租賃行業(yè)“參與度高、同質(zhì)化”問題的關(guān)鍵是什么？
朱益清：
“擁有專屬的人文標(biāo)簽和定制服務(wù)”
對于住戶來說，同質(zhì)化最直觀的感受就是產(chǎn)品，以往的產(chǎn)品確實大同小異，但每個項目在給客戶提供同樣安全感和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，也應(yīng)該有自己獨特的人文標(biāo)簽，其中管理和服務(wù)非常關(guān)鍵。
在服務(wù)方面，我們想嘗試傳達(dá)的是，服務(wù)從來都不是畫清單那么簡單，而是理解并滿足客戶的需求，才能為公寓這個居住空間不斷加分。這就像我們自身的發(fā)展一樣，服務(wù)業(yè)態(tài)一直在變，但專業(yè)服務(wù)本身卻沒有變，所以公司才能百年不衰。
鳳凰財經(jīng)：“新中產(chǎn)”和“Z世代”正在成為消費主力，在您的觀察中，這一消費群體對于租房產(chǎn)品的需求發(fā)生了哪些變化？
朱益清：
“輕材料，重身體感覺”
從觀察來看，租房人群年齡層越來越年輕，不少00后已入駐高端服務(wù)項目。無論是00后還是新中產(chǎn)，在居住方面都趨向于輕物質(zhì)，更注重體驗。
從很多社交平臺也可以看到，年輕一代或者說中產(chǎn)階級更傾向于“隨行隨住”，追求多元化的生活方式，服務(wù)式公寓可以為他們提供這樣靈活的居住循環(huán)，而不是像過去那樣把人和房子捆綁在一起。
鳳凰網(wǎng)：大資管時代也對租賃房屋的安全屬性、租戶穩(wěn)定性、入住率、運營能力、收益等方面對運營者提出了更高的要求，您對此怎么看？
朱益清：
“運營邏輯不一樣，思維方式不一樣”
現(xiàn)在市場逐漸從賺快錢轉(zhuǎn)向賺穩(wěn)錢，操作邏輯和過去完全不一樣，在住宅租賃方面，資產(chǎn)管理人往往扮演著“管家”的角色。
要有很強的資源配置能力，比如能快速打通從硬裝到軟裝的供應(yīng)鏈渠道；
資產(chǎn)管理者不一定要做標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，但要保持核心服務(wù)和項目價值探索的標(biāo)準(zhǔn)化，再結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境，做出有情感的產(chǎn)品和服務(wù)。