地下車庫架空層屬于開發(fā)商還是業(yè)主，樓棟地下架空層是公共區(qū)域嗎?
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業(yè)主捍衛(wèi)地下室高架地板的56 個常見問題解答
凡是不能登記并取得專屬權(quán)屬證書的（人防）地下室以及在該等（人防）地下室內(nèi)設(shè)置的停車位，絕對是業(yè)主與開發(fā)商的共同部分，不得處分其所有權(quán)或者使用權(quán)。未經(jīng)授權(quán)的權(quán)利。
問題四：如何直觀地確定地下架空層的歸屬？唐振東律師表示，“小區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)要么屬于私人部分，要么屬于公用部分，第三部分是“不，不存在”。無法獲得專有產(chǎn)權(quán)的地下室架空樓層（包括停車場、車庫）絕對是公共區(qū)域。所有者。問題五：人防地下室的權(quán)屬按照什么標(biāo)準(zhǔn)確定？唐振東律師表示，“人防地下室也是不動產(chǎn)，其權(quán)屬也是根據(jù)民事所有權(quán)的法律法規(guī)確定的， “房地產(chǎn)和土地管理。應(yīng)該做出決定�！眴栴}六：開發(fā)商自稱是人防設(shè)施下方停車位的投資人、所有者，這該如何理解？唐振東律師答：（1）開發(fā)商不僅僅是私人防空的投資人您所在社區(qū)的地下停車位，還有您所在地區(qū)的房地產(chǎn)管理房屋和道路的投資者。有。僅為初始投資者，并非投資成本的最終承擔(dān)者。 （2）投資者，特別是初始投資者，不一定是最終所有者。成為投資者只是成為所有者的必要條件，而非充分條件。例如，在社區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)開發(fā)商投資建設(shè)的社區(qū)警察大樓從一開始就屬于政府所有，開發(fā)商投資建設(shè)的物業(yè)管理樓和社區(qū)道路（不含城市公共道路）則歸政府所有。政府，每個人都分享。 （3）開發(fā)商投資建設(shè)的、無專屬所有權(quán)的私人防空地下停車庫，無疑屬于業(yè)主共有。問題七：我小區(qū)開發(fā)商欠別人錢，法院準(zhǔn)備拍賣我小區(qū)地下室。唐振東律師答：根據(jù)《物權(quán)法》號第十條規(guī)定，“執(zhí)法人員應(yīng)當(dāng)對拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、權(quán)屬、使用情況進(jìn)行必要的調(diào)查，并對拍賣財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查”。應(yīng)當(dāng)依法制作調(diào)查記錄或者收集其他有關(guān)資料，不得任意執(zhí)行。法院利用公權(quán)力對無法取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書的業(yè)主共有的地下室采取強(qiáng)制執(zhí)行行動的，業(yè)主可以依據(jù)第227條的規(guī)定提出書面異議�？梢裕础皞�人”）如果案外對執(zhí)行標(biāo)的有異議的。 “異議”），應(yīng)立即提起法律訴訟，確認(rèn)地下架空地層的所有權(quán)。民事執(zhí)行程序中，查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣的標(biāo)的物必須是被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。無法取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書的業(yè)主共同擁有的部分，將不被視為開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，將用于單獨(dú)拍賣，以償還開發(fā)商的債務(wù)。問題8：開發(fā)商認(rèn)為并聲稱，地下室架空地板如果合用就是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，如果不是合用則不是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。馬蘇。這種理解正確嗎？唐振東律師回答說：“共享的東西就屬于所有者，不共享的東西就不屬于所有者。”這句話前半句肯定是正確的，但后半句就缺乏基本的專業(yè)常識。后半句這是一種混淆視聽、不負(fù)責(zé)任的謬論，把業(yè)主龐大的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)當(dāng)作兒戲，欺騙了很多普通人甚至一些“專家”。 （一）“不與公眾共享的就不共享�！薄皹I(yè)主共享，開發(fā)商壟斷�！备緵]有法律依據(jù)。作為界定開發(fā)商與業(yè)主之間房地產(chǎn)權(quán)屬的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，我國有哪些行政法規(guī)規(guī)定該面積是否納入共有產(chǎn)權(quán)？面積屬于開發(fā)商專有財(cái)產(chǎn)，不屬于共有財(cái)產(chǎn)。所有者的共同部分。正確的理解是：公共區(qū)域內(nèi)的一切物品絕對歸業(yè)主共同所有。如果不在共享池中，則會被共享。這并不意味著所有者不是共同擁有的。
事實(shí)上，許多不屬于公共區(qū)域的區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主，而不是開發(fā)商。例：《房屋登記辦法》 B3 總建筑面積分?jǐn)侭3.1 第三款規(guī)定“多棟建筑使用的保安室，控制室不計(jì)入總建筑面積（分配）。”但上述物業(yè)管理用房均由業(yè)主合法擁有。又如：《不動產(chǎn)登記條例實(shí)施細(xì)則》 8. 2. 2-c)規(guī)定“非圍合陽臺按建筑面積的二分之一計(jì)算”。非圍合陽臺（剩余）的一半不計(jì)算建筑面積，按建筑面積的二分之一計(jì)算。建筑面積。（剩余）一半計(jì)算為建筑面積。不計(jì)算建成面積連建筑面積都沒有計(jì)算的事實(shí)足以表明，（剩余的）一半陽臺不能納入公共泳池（盡管它的面積是“無”））但誰敢說：陽臺的（另一）半部沒有封閉，因此不列入公共泳池，陽臺的（另一）半部開放開發(fā)是你的嗎？又如，《房地產(chǎn)管理法》（GB/T50353-2013）3.0.13規(guī)定“窗框與室內(nèi)地面高差小于0.45米，凈結(jié)構(gòu)高度不小于2.10米”。飄窗應(yīng)根據(jù)其周圍面積確定，防護(hù)結(jié)構(gòu)外的水平面積按面積的1/2計(jì)算�！钡l敢呢？你會說：因?yàn)椋ㄆ渌? /2面積的飄窗（飄窗）不計(jì)入公共泳池，（其他）1/2面積的飄窗（飄窗）是否也歸開發(fā)商所有？順便指出，《物業(yè)管理?xiàng)l例》（GB/T50353-2013）是關(guān)于陽臺面積計(jì)算的最新規(guī)定，在其3.0.21中，“陽臺總面積主體結(jié)構(gòu)內(nèi)”規(guī)定。 “按結(jié)構(gòu)外周水平投影面積計(jì)算。主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，按結(jié)構(gòu)層水平投影面積計(jì)算1/2面積。 “如果認(rèn)為他們不被包括在內(nèi)的錯誤信念是真的，那么每個人都處于危險(xiǎn)之中。無論你是法官、律師、開發(fā)商的雇員，還是其他公民，只要你購買了商品房，你的房屋就可以隨時(shí)被開發(fā)商使用，理由是不侵犯住宅產(chǎn)權(quán)。有。對。一半是陽臺，一半是凸窗。這是什么邏輯，只能是賊的邏輯。唐振東律師認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，第《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》號第3條明確規(guī)定了共同區(qū)域的認(rèn)定法律標(biāo)準(zhǔn)。該法律標(biāo)準(zhǔn)要么是專有（權(quán)利）部分，要么是通用部分。換句話說，共享的存在或不存在不是確定共享部分的標(biāo)準(zhǔn)。 （2）共享區(qū)域（sharedreams）原本分為兩種：“應(yīng)該包含在共享池中的共享區(qū)域（sharedarea）”和“不應(yīng)該包含在共享池中的共享區(qū)域（sharedarea）”共享池。” 。 “不宜共用的面積（部分）”是指建筑物的總面積和不宜共用的公共開放空間的面積，但建筑物的功能不是為了服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用竦纳罨蚬猜毮堋瓿�。上面提到的很多建筑，如建筑服�?wù)門房、行政用房（部分）等，其銷售價(jià)格一般是根據(jù)建筑面積來確定的，建筑面積由室內(nèi)面積加上分?jǐn)偯娣e組成�？梢员Ｗo(hù)購房者的利益，規(guī)范商品房銷售行為，防止欺詐行為。為了保證開發(fā)商在建筑面積計(jì)算上不侵犯購房者的利益，國家制定了建筑面積份額的分配標(biāo)準(zhǔn)。就是說要結(jié)合房產(chǎn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、維護(hù)社會公正的經(jīng)濟(jì)秩序等行政需要和規(guī)劃條件來確定哪些部分應(yīng)該納入公積金，哪些部分應(yīng)該與公眾共享。我覺得應(yīng)該是包括。這些是日本制定的，由相關(guān)政策法規(guī)直接規(guī)定，不作為確定房地產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。例如：《民事訴訟法》 第九條直接規(guī)定“用作人民防空工程的地下室不計(jì)入（公共泳池）總建筑面積”。防空地下室不能納入公共泳池。這意味著人防地下室不合法向公眾開放。
即，除非法律有明確規(guī)定，“登記”是我國確定不動產(chǎn)專有部分所有權(quán)歸屬的法律標(biāo)準(zhǔn)。換句話說，共有財(cái)產(chǎn)要么是私人部分，要么是共有部分，不存在第三部分，毫無疑問，所有無法登記或取得所有權(quán)證書的地下室和底層都是共有的。部分。 （三）路攤內(nèi)的建筑物必須具有路攤屬性。只能共享容積率中包含的部分。不計(jì)入容積率的地下室、架空樓層屬于公共面積，不得與他人合用，也不應(yīng)計(jì)入共有權(quán)益。
問題9：如果開發(fā)商有地下高架地板的預(yù)售證和專屬權(quán)屬證明，是否不屬于業(yè)主所有？唐振東律師回答如下：（1）地下室及架空地板（含車位、車庫） ），開發(fā)商可以提交預(yù)售證明和產(chǎn)權(quán)證書，則推定為開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)（但實(shí)際上并非），直至其移交。也就是說，只有認(rèn)證程序和認(rèn)證機(jī)構(gòu)符合法律要求，它才成為開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)。如果預(yù)售證和產(chǎn)權(quán)證是通過非法混配取得的，則不屬于開發(fā)商�，F(xiàn)實(shí)中，也存在通過非法混配取得預(yù)售證和產(chǎn)權(quán)證，但真正的業(yè)主提起行政訴訟并被吊銷的情況。 （2）在一些社區(qū)，開發(fā)商確實(shí)建立了自己的私人停車場，但這意味著該社區(qū)無論所有權(quán)如何都沒有共享公共停車場（居民公共停車場），但這并不意味著沒有。 （三）開發(fā)商擁有車位、車庫預(yù)售證、產(chǎn)權(quán)證，是指開發(fā)商擁有該區(qū)域內(nèi)所有車位、車庫的預(yù)售證、產(chǎn)權(quán)證，并不意味著：你有。問題10：小區(qū)內(nèi)沒有私人防空地下停車場，因?yàn)殚_發(fā)商聲稱已經(jīng)支付了場外建設(shè)私人防空設(shè)施的費(fèi)用。社區(qū)內(nèi)的停車位為純私人停車場。你相信嗎？唐振東律師回復(fù)如下。 “如果能在區(qū)域內(nèi)建設(shè)地下工程，就沒有可能支付人防設(shè)施異地建設(shè)費(fèi)用�！比朔喇惖亟ㄔO(shè)成本可能是由于復(fù)雜的地下管網(wǎng)或地下地質(zhì)構(gòu)造而造成的。這是不可能的。適用于無法進(jìn)行地下土木工程作業(yè)的區(qū)域。也就是說，如果開發(fā)商聲稱該區(qū)域沒有人防地下停車位，并且該區(qū)域的停車位是純粹的專用停車位，因?yàn)樗Ц读水惖亟ㄔO(shè)人防設(shè)施的費(fèi)用，那么必須測試開發(fā)的真實(shí)性。
問題11：目前，我所在社區(qū)有少數(shù)業(yè)主積極維權(quán)，但也有不少業(yè)主因各種原因不愿維權(quán)。唐振東律師回應(yīng)，維權(quán)應(yīng)該是自愿的，不能強(qiáng)迫。然而，任何人，包括法官、律師、法學(xué)院教授、房地產(chǎn)管理人員、網(wǎng)站媒體人員，甚至房地產(chǎn)公司工作人員和這些人的后代，都是或?qū)蔀闃I(yè)主。考慮到這種潛力，遲早會成為業(yè)主。特定社區(qū)的人們將來將面臨困難且昂貴的停車問題。他們都會厭倦汽車并擔(dān)心停車問題。因此，大家都很關(guān)心小區(qū)地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬。就是每個人都關(guān)心自己的利益和子孫后代的利益。對于業(yè)主來說，正義往往顯得遙不可及，甚至遙不可及，但如果不追求正義，就永遠(yuǎn)無法實(shí)現(xiàn)。唐振東律師衷心希望法治的光芒能夠普照各社區(qū)的共同點(diǎn)。問題12：地下室架空地板為什么要獨(dú)立維權(quán)，國家不關(guān)心嗎？唐振東律師回應(yīng)如下：各國在保護(hù)公民權(quán)利和起訴刑事犯罪方面遵循不同的原則。對于刑事犯罪，通常由國家牽頭介入和調(diào)查。對于公民權(quán)利，國家堅(jiān)持不舉報(bào)、不答復(fù)的原則，民法并不保護(hù)沉睡于自身權(quán)利的公民權(quán)利人。即使是刑事犯罪，也有一些犯罪國家不積極干預(yù)或調(diào)查（換句話說，“僅通過投訴即可處理的犯罪”）。例如，對于貪污罪案件，如果被害人、人民檢察院、被害人親屬不報(bào)案，國家不會積極介入、追究案件（刑法第九十八條、第二百七十條）。（見條的規(guī)定）。細(xì)節(jié)）。因此，如果有人試圖非法占用、牟利或?qū)I(yè)主共享的部分地下或高架停車位改造成永久提款機(jī)，業(yè)主無權(quán)這樣做，必須予以辯護(hù)。否則，就像那些靠贍養(yǎng)父母為生的開發(fā)商一樣，即使每個開發(fā)商都成為了百萬富翁，但事情還沒有結(jié)束。問題13：業(yè)主該如何維權(quán)？唐振東律師回答：“優(yōu)先采用訴訟、仲裁程序�！蔽覀冞x擇訴訟和仲裁程序，首先是因?yàn)槲覀儷@得了具有確認(rèn)產(chǎn)權(quán)效力的長期判決書，其次是這種程序提供了客觀、冷靜、理性地解決矛盾。渠道。問題14：地下室架空地板權(quán)益如何維權(quán)？ 唐振東律師回答：維權(quán)要合法、及時(shí)、專業(yè)、徹底。問題15：為什么要依法保護(hù)自己的權(quán)利？唐振東律師回答： 如果你依法受到法律、國家機(jī)制的保護(hù)，你就會有魄力、有持久力，就會有力量。
問題16: 如何保證自己的權(quán)利受到法律的保護(hù)？唐振東律師解答： 維護(hù)權(quán)利時(shí)不得堵塞道路、升旗。這需要時(shí)間、精力和金錢，消耗人心和戰(zhàn)斗力，并不能解決最終的問題。它還很容易導(dǎo)致以下問題：財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害、破壞治安、甚至刑事犯罪等緊急情況。問題17：為什么我們需要及時(shí)維權(quán)？唐振東律師回答：如果及時(shí)去做，就不會錯過機(jī)會，并且可以減少很多后遺癥和麻煩。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)一般都是以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行。也就是說，投資者在開發(fā)房地產(chǎn)之前，首先成立項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司的名義取得土地并進(jìn)行開發(fā)。這類項(xiàng)目公司除了開發(fā)這個項(xiàng)目或者一些房地產(chǎn)項(xiàng)目外，通常不再長期持有其他經(jīng)營性資產(chǎn)（即使持有，也是歸?*逅�，�**宓那灼藎�，转翌l腳笥訓(xùn)氖種小８鋈誦彰�。房地产开发完成后，销售完成后，諒T┫钅抗就岷訟�。染J抵髟誑⑸獺俺鍪邸背滴皇褂萌ú⒂胂钅抗窘獬賢蟛趴嘉�，那么业主抠犥会也抠犥矒Q嵴業(yè)嬌⑸套魑桓妗Ｎ侍?8：如何及時(shí)維權(quán)？唐振東律師及時(shí)回復(fù)：這意味著在法定時(shí)效范圍內(nèi)盡快進(jìn)行。當(dāng)然，權(quán)利人也不要輕舉妄動，不要輕易進(jìn)入維權(quán)的實(shí)際程序，尤其是不要輕易自行進(jìn)入維權(quán)的實(shí)際程序，你需要做出決定。最終輸贏就看這一招，——的輸贏就看這一招。問題19：為什么要保護(hù)職業(yè)權(quán)益？唐振東律師解答： 普通房產(chǎn)業(yè)主對地下室頂棚地板法律領(lǐng)域了解甚少。我們常常在捍衛(wèi)自己的權(quán)利時(shí)迷失方向。這個時(shí)候你就需要律師的幫助，而且需要專業(yè)律師的幫助。就像醫(yī)生一樣，律師也有很多專業(yè)，不**慣地下室和天花板糾紛的律師在面對這方面的糾紛時(shí)可能會不知從何入手，有時(shí)我們會感到悲痛。正是“字字如山”。勝敗就在一招之中，不可輕舉妄動。如果業(yè)主想在針對實(shí)力雄厚的開發(fā)商的地下室架空訴訟中獲勝，他們需要確保自己比對方或辦案法官更了解這方面的法律，你必須一步一步地去做。而且，剛接觸地下室、天花板糾紛的業(yè)主本人，甚至律師，也常常因不專業(yè)而碰壁或選擇錯誤的道路，浪費(fèi)人力、財(cái)力，疲憊不堪、灰心喪氣的情況也不少見。無法解決他們的問題。由于問題的分布式性質(zhì)，事情往往要推倒重來，甚至重新開始都不可能，導(dǎo)致錯失機(jī)會，甚至錯失應(yīng)有的產(chǎn)權(quán)和利益。然而，真正的專業(yè)律師，憑其經(jīng)驗(yàn)，會輕松辦案，幫助當(dāng)事人在法律框架內(nèi)花費(fèi)最小的法律費(fèi)用，獲得當(dāng)事人最大的權(quán)益。
問題20：如何從職業(yè)角度維護(hù)自己的權(quán)益？唐振東回答：專業(yè)意味著找到合適的律師。這一切都是為了找到一位真正專業(yè)的律師。男人怕入錯行，女人怕嫁錯郎�，F(xiàn)階段，能夠真正了解并處理地下室架空地板事故的人寥寥無幾。業(yè)主在財(cái)力和人脈方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于開發(fā)商，他們唯一的“王牌”就是依靠法律和真正的專業(yè)律師。
問題21：怎樣才能有效、徹底地維護(hù)自己的權(quán)利？唐振東律師解答： 與其拉橫幅、張貼布告欄、打口水戰(zhàn)，不如請專業(yè)律師講解法律，這樣更有效。讓他們據(jù)此采取行動。徹底是指用盡一切法律手段和程序，爭取權(quán)利到底，爭取社區(qū)的權(quán)利，即使是暫時(shí)或階段性的困難和挫折，直到公共部分恢復(fù)并成為財(cái)產(chǎn)。就是不放棄對社會公平正義的追求。我是真實(shí)事物的完全所有者。問題22：業(yè)主維權(quán)主要需要解決哪些問題？唐振東回答：兵馬未動，糧草先來。業(yè)主為了維權(quán)首先要解決的問題就是籌集維權(quán)資金，也就是籌集資金，認(rèn)真打官司，否則就不用擔(dān)心。當(dāng)然，您需要找到合適的律師。問題23：為什么需要提前繳納基本律師費(fèi)？唐振東律師表示，地下室、吊頂樓層案件大部分情況復(fù)雜難度大，圖紙需要專業(yè)收集分析，審批文件高度、表格、證書等可以有幾十厘米，有時(shí)甚至超過1米（指一些中型的案件）。許多部門需要解決，特別是在某些部門仍然或多或少難以進(jìn)入、丑陋和笨拙的地方。因此，為了保證訴訟質(zhì)量，律師需要在前期調(diào)查取證、分析考慮圖紙、批文、表格、證書以及專業(yè)律師等方面花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，因?yàn)榻M隊(duì)辦案往往會消耗大量的人力和財(cái)力，律師事務(wù)所應(yīng)該考慮及早回應(yīng)，在安排律師并開始回應(yīng)之前，您需要收取基本的代理費(fèi)用。此外，地下維權(quán)訴訟的組織有效性決定了訴訟的最終質(zhì)量。我們的經(jīng)驗(yàn)表明，固定成本產(chǎn)權(quán)保護(hù)可以最大程度地團(tuán)結(jié)所有確定的產(chǎn)權(quán)保護(hù)持有人，從而提高案件的順利進(jìn)展和質(zhì)量。問題24：收費(fèi)是否太高？唐振東律師解答： 相比于工作量、問題的復(fù)雜性、工作環(huán)境，甚至深入淺出、平易近人、真正專業(yè)的待遇，律師費(fèi)是非常高的。微不足道，也不貴。相比地下室和樓上的房產(chǎn)價(jià)值，一石二鳥。問題25：譚律師，您是否致力于打贏地下室、上層維權(quán)官司？ 唐振東律師回答： 所有的客戶都希望自己的律師能夠百分百的努力去打贏官司，我希望。我理解這種感覺。然而，即使律師有信心自己會依法勝訴，但他們的專業(yè)水平并不允許他們承諾一定會勝訴（這構(gòu)成虛假廣告）。因此，較大或較知名的律師不太可能承諾贏得您的案件。很多時(shí)候，打贏官司的人要么是個臭小子（你留給誰都會后悔的），要么就是一個沒有職業(yè)道德的騙子。當(dāng)事人最好通過與律師的溝通了解律師的專業(yè)方向和專業(yè)程度，從法律角度預(yù)測案件的成功率。實(shí)踐證明，不承諾打贏案件的律師往往是更負(fù)責(zé)任、綜合素質(zhì)更高的律師。您可能想咨詢當(dāng)?shù)鼗虺鞘械穆蓭焻f(xié)會或法律部門的律師管理處并詢問“律師可以承諾打贏官司嗎？”承諾雙贏是否有違律師職業(yè)道德？又是否可信？一個有資質(zhì)、有資質(zhì)的律師會承諾打贏官司嗎？此外，律師沒有資格或權(quán)力保證您的案件成功。這是因?yàn)榘讣慕Y(jié)果不僅取決于律師的專業(yè)法律技能，還取決于對方證據(jù)的變量（例如，開發(fā)商是否認(rèn)為地下室的架空地板是“合法的”） ）（提供房產(chǎn)所有權(quán)證明）。裁判員的法律良心（即取決于裁判員是否公正、依法裁判）。
畢竟，有權(quán)起草反映案件結(jié)果的判決書的是裁判員，而不是律師。 ）換句話來說，打贏官司取決于你運(yùn)用事實(shí)和法律的能力。如果事實(shí)對業(yè)主有利，裁判依法裁決，則可以勝訴。唐振東律師未能承諾打贏官司，并不意味著他缺乏打贏官司的技巧或信心。相反，唐振東律師認(rèn)為，唐振東的法律團(tuán)隊(duì)有足夠的信心和能力在法律層面擊敗對手（擁有對手所沒有的專業(yè)能力）。問題26：法院收取的訴訟費(fèi)用貴嗎？唐振東律師回答： “這取決于業(yè)主如何提出索賠�！比绻晒μ岢鏊髻r，律師費(fèi)可能會非常低。問題27：如果開發(fā)商為了維權(quán)而對業(yè)主進(jìn)行報(bào)復(fù)怎么辦？唐振東律師表示，法律不允許業(yè)主通過訴訟或仲裁解決糾紛，答案是這是政府賦予的合法權(quán)利并受到國家機(jī)構(gòu)的保護(hù)。主人不會“毆打、毀壞或搶劫他們的寵物”，但如果這樣做，他們必須向警方舉報(bào)，并在必要時(shí)提起訴訟。因此，如果開發(fā)商遵守法律規(guī)定，業(yè)主應(yīng)該歡迎，但如果不遵守，業(yè)主也不必害怕，因?yàn)榉墒嵌芘坪妥o(hù)身符。業(yè)主拿回屬于自己的公用部分，是正確的、公正的、值得爭取的。當(dāng)然，盈利之路并非一帆風(fēng)順，業(yè)主需要遵守法律、智慧行動、團(tuán)結(jié)一致，維護(hù)自身權(quán)益。
問題28：為什么很多業(yè)主都說地下地下層屬于開發(fā)商？唐振東律師回答如下：下面這個關(guān)于牛頓的故事或許可以回答這個問題。牛頓在大學(xué)時(shí)，他的數(shù)學(xué)老師巴羅教授曾警告他：“許多看似正確、簡單的理論實(shí)際上是錯誤的，而且缺乏嚴(yán)格的論證�！边@幫助牛頓養(yǎng)成了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度。這將帶來豐碩的成果。我們普通人之所以不好，成不了科學(xué)家，是因?yàn)槲覀兤胀ㄈ?*慣了依靠直覺看問題，只是簡單地接受看到的東西，沒有深入思考，沒有進(jìn)行嚴(yán)格的推演。因?yàn)闊o法證明。當(dāng)古人看到太陽從東方升起、從西方落下時(shí)，他們直覺認(rèn)為太陽繞著地球轉(zhuǎn)，但實(shí)際上事實(shí)恰恰相反：地球繞著太陽轉(zhuǎn)。如果直觀地看問題的話，錯誤不小。很多人想知道南京大屠殺為什么有那么多中國人被殺？日本侵略者是殘暴的，但也有人懷疑這是否也是中國人的自信和怯懦，我想是的。當(dāng)少數(shù)日本兵殺害了許多中國人的時(shí)候，他們?yōu)槭裁床环纯鼓�？也許每個人都希望奇跡出現(xiàn)，而不是戰(zhàn)斗。問題29：是否需要以業(yè)主委員會的名義成立業(yè)主委員會來保護(hù)我們的權(quán)益？唐振東律師說民事權(quán)利確認(rèn)應(yīng)該以業(yè)主委員會的名義進(jìn)行，我回答說沒有需要。當(dāng)然，業(yè)主委員會可以被訴訟，但不能隨意成為訴訟對象。業(yè)主委員會不能隨意起訴任何人。否則，如果遇到知識淵博的裁判或?qū)κ�，你很容易被指派。向人民法院提起訴訟或者仲裁，以無行為能力為由駁回起訴或者上訴。例如，在成都市中級人民法院審理的上訴人（原告）金牛區(qū)尚錦城第二業(yè)主委員會與被上訴人四川杰作商業(yè)有限公司房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案中。 2015年12月21日發(fā)布的成民終字第9209號民事判決書稱，“成都市金牛區(qū)上金城第二商務(wù)委員會不具備合格原告資格”。業(yè)主委員會被解散。唐振東律師早在2012年就寫過一篇關(guān)于業(yè)主委員會資格的論文。該文件的標(biāo)題是“所有權(quán)委員會不能起訴他們想要起訴的任何人�！笨梢酝ㄟ^鏈接http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a501013hnh.html查看。問題30：我所在地區(qū)剛剛敗訴了一審商品住宅延遲交付損害賠償案。人們的想法有點(diǎn)不同。有些人想放棄上訴。許多業(yè)主無意繼續(xù)購買其他房屋。原定的維權(quán)如架空保護(hù)無法實(shí)現(xiàn)怎么辦？唐律師回答說：“結(jié)果是可以改變的。即使你一審敗訴，如果你二審努力，也有可能贏，即使你一審敗訴，也有可能贏�！倍䦟�，再審有勝訴的可能�！币虼�，（1）如果車主本身不是專家，如果有原因，就提出上訴，另找專業(yè)律師處理，或者重拾斗志，努力堵住漏洞，進(jìn)行改進(jìn)。推薦。自己“克敵制勝”的能力。 （2）如果一審法院的證據(jù)和事實(shí)對您不利且無法推翻，我們建議您“花重金”聘請專業(yè)律師并提起上訴，只要您的經(jīng)濟(jì)能力允許意思是允許. （3）如果判決不公，我們建議您依法提起上訴，抗?fàn)幍降住Ｕx可能會遲到，但正義永遠(yuǎn)不會缺席。問題31：車主應(yīng)該避免哪些心理和情況？唐振東律師答道：“分散、無組織、無資金、集中搭便車的精神和狀況應(yīng)該避免�！蔽覀円苊獬霈F(xiàn)維權(quán)的時(shí)候大家都舉手，而活動的籌款卻幾乎無人舉手的情況。
問題32：可以直接到當(dāng)?shù)卮順I(yè)主維權(quán)嗎？唐振東律師回答：只要業(yè)主選擇法律手段維權(quán)，地下室維權(quán)律師團(tuán)隊(duì)成員或者唐振東律師本人可以到現(xiàn)場代表業(yè)主，依法維護(hù)業(yè)主的權(quán)利。問題33：如何正確理解“實(shí)現(xiàn)國內(nèi)公共道路”?唐振東律師答：《房產(chǎn)測量規(guī)范》 提案：日本新建住宅應(yīng)推行街區(qū)制，原則上建在封閉住宅區(qū).將不再建造。已建成的住宅區(qū)、公寓樓要分期開放，內(nèi)部道路應(yīng)改為公用道路。 “將現(xiàn)場道路變成公共道路”并不意味著“將所有業(yè)主共享的道路國有化”。 “城市公用道路”與“建設(shè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共享的公用道路”是不同的產(chǎn)權(quán)，各有特定的內(nèi)涵和外延。兩者都是公共道路，包括城市公共道路和建成區(qū)內(nèi)所有業(yè)主共用的道路�！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》提到“實(shí)現(xiàn)城市道路公開”，但沒有提到“實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)城市道路公開”。 “公示”并不否認(rèn)房產(chǎn)所有者的產(chǎn)權(quán)。城市道路長期以來都是公共的，但沒有人懷疑它們有產(chǎn)權(quán)，就像社區(qū)綠地，也稱為公共綠地一樣，產(chǎn)權(quán)所有者是國家。空間，生命道路也稱為公共道路，它們已經(jīng)是公共的，但同樣，無論多么公共，所有產(chǎn)權(quán)持有者都不能懷疑他們都是所有者。因此，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》并沒有剝奪業(yè)主對社區(qū)土地的共有所有權(quán)，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的制定也不違反物權(quán)法。當(dāng)然，城市道路一旦開放，人們通行就沒有問題，但汽車是否可以自由通行，必須根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)來確定。區(qū)域內(nèi)應(yīng)避免車輛通行。 “道路必須平坦、光滑，避免迂回，適合消防車、救護(hù)車、運(yùn)貨車、垃圾車等交通�！� 問題34：我所在地區(qū)的停車費(fèi)是多少？價(jià)格每年都在上漲。去年是350元/月，今年開發(fā)商像直升飛機(jī)一樣漲到了500元/月。請您告訴業(yè)主一個解決方案嗎？唐振東律師回復(fù)：其實(shí)，我認(rèn)為業(yè)主應(yīng)該關(guān)心的主要問題是這些車位的歸屬，即這些車位的真正權(quán)利人是誰？如果停車位本身歸所有業(yè)主所有，開發(fā)商就沒有法律依據(jù)占用或出租停車位用于商業(yè)用途。如果停車場本身是開發(fā)商的專有財(cái)產(chǎn)，
則開發(fā)商有權(quán)逐年漲價(jià)（違反當(dāng)?shù)卣蛴械南迌r(jià)的除外）。 唐震東律師一直說，作為業(yè)主，利益要自己依法去維護(hù)，愚味就會挨欺。 并且，對于業(yè)主共有的車位，如果被開發(fā)商拿來收租時(shí)，業(yè)主卻沒有為權(quán)利而斗爭的意識、勇氣和行動，那么，業(yè)主也就應(yīng)該也就只能心甘情愿地接受開發(fā)商占有、逐年漲價(jià)出租的現(xiàn)實(shí)。 問題35：我們就地下室歸屬問題咨詢過本地專家，感覺他們跟您講的不一樣，該相信誰？ 唐震東律師答： 毋容置疑，您說的專家在其他很多法律事項(xiàng)上都肯定會有過人之處，但專家也不可能全專。從目前來講，很多專家對于這方面法律規(guī)范的認(rèn)知程度，實(shí)際上也與法條本身所蘊(yùn)含的深刻含義和精神相差甚遠(yuǎn)。 唐震東律師講過：現(xiàn)階段能真搞懂地下室架空層（停車場）歸屬的人鳳毛麟角。 唐震東律師注意到很多專家對地下室架空層（停車場）歸屬的理解和發(fā)聲確實(shí)沒表現(xiàn)出“專”。唐震東律師想起了被絕大多數(shù)專家學(xué)者誤讀誤解的以下兩個方面。現(xiàn)把它們列出來，立此存照。 誤讀誤解一：“沒有進(jìn)入公攤的就不是業(yè)主共有的”。 誤讀誤解二：“既然物權(quán)法第74條第2款規(guī)定了：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。那么，小區(qū)按照規(guī)劃設(shè)置的的車位就全部歸開發(fā)商所有”。 為了給公眾正確的法律認(rèn)知，唐震東律師針對誤解一，在2014年1月19日寫過一篇博文，博文名及鏈接是：車位常見糊涂觀點(diǎn)之澄清http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a50101bp08.html。 為了澄清誤解二，唐震東律師已經(jīng)在2015年12月15日向全國人大法工委和最高人民法院研究室分別特快專遞了律師建議函，并在建議函中針對誤解二做了清晰、真專業(yè)的分析解讀。 順便談個小發(fā)現(xiàn)，2014年1月19日以前，將“面積公攤與否”作為界定地下室、架空層究竟是歸全體業(yè)主共有還是歸開發(fā)商專有的判斷標(biāo)準(zhǔn)，像傳染病蔓延一樣，在專家、學(xué)者、行政部門乃至司法實(shí)踐中都有相當(dāng)?shù)挠绊�，且往往振振有辭底氣十足，彌漫一片。而現(xiàn)在，唐震東律師明顯感覺到“面積公攤與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)”不再那么精氣神了。 問題36：您已經(jīng)答復(fù)的這么全，我們不請專業(yè)律師、請普通律師或者自己來打官司，行嗎？ 唐震東律師答： 應(yīng)該還不行。唐震東律師語重心長的、早期給業(yè)主的以下金典語錄可以作為補(bǔ)充回答： ······業(yè)主們不要輕易進(jìn)入維權(quán)實(shí)戰(zhàn)程序，一定要‘謀定而動’。因?yàn)閯贁≡诖艘慌e——勝敗都在此舉。······業(yè)主們不能自己親自維權(quán)，一定要委托專業(yè)人士中的專業(yè)人士（律師中專注于該問題的律師）維權(quán)。這首先是因?yàn)閯贁≡诖艘慌e，容不得不擅長法律工作的業(yè)主輕率行事。其次是因?yàn)榉煞ㄒ?guī)本身很深奧，而地下室架空層權(quán)屬方面的法律法規(guī)就更深奧，若要在界定地下室架空層權(quán)屬事項(xiàng)上做到清晰有力、步步為證從而游刃有余，就既要熟悉法律法規(guī)、更要熟悉地下室架空層方面的法律法規(guī)、且對房地產(chǎn)開發(fā)流程熟悉的專業(yè)人士中的專業(yè)人士才能勝任此舉�，F(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主敗訴的案例就是業(yè)主徑行自己維權(quán)或盡管委托了法律專業(yè)人士維權(quán)、但沒有委托專業(yè)人士中的專業(yè)人士（律師中的專業(yè)律師）維權(quán)或在維權(quán)中出現(xiàn)這樣或那樣的漏洞造成的，當(dāng)然也有一部分是裁判不公的情形······ 唐震東律師提示：不是金剛鉆、就別攬瓷器活。業(yè)主們不要自己或隨便找個人摸著石頭試圖過河。 問題37：您講過：“真正專業(yè)的律師會使當(dāng)事人花最低的訴訟費(fèi)用，為當(dāng)事人依法謀取法律框架內(nèi)的最大權(quán)益�！蔽液闷嫫渲械摹笆巩�(dāng)事人花最低的訴訟費(fèi)用”這一句話，難道律師還能調(diào)高調(diào)低訴訟費(fèi)用嗎？我小區(qū)此前維權(quán)光訴訟費(fèi)就花了20多萬。 唐震東律師答： （1）律師無權(quán)調(diào)高調(diào)低訴訟費(fèi)用，但可以通過訴訟請求等的安排，達(dá)到既能向裁判機(jī)構(gòu)提起解決爭議事項(xiàng)的訴求又只需花很低的訴訟費(fèi)或仲裁費(fèi)用之效果。 （2）唐震東律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為：人類社會的每一次進(jìn)步都是由少數(shù)有先知先覺的追夢者推動的，為自己應(yīng)有的共有權(quán)而依法訴爭的小區(qū)，就是在為全國小區(qū)爭取公平正義，就是在為自由平等、公平正義的法治中國添磚加瓦。 （3）唐震東律師團(tuán)隊(duì)深知，業(yè)主是相對的弱勢群體，喊得起做不起是小區(qū)目前的通病。 故，對于勇于依法維權(quán)的小區(qū)，唐震東律師團(tuán)隊(duì)在實(shí)務(wù)中要做的工作之一就是通過訴訟請求等的合理安排，確保既可以提請解決爭議事項(xiàng)又花很低的訴訟、仲裁費(fèi)用，并確保即便增加業(yè)主一方當(dāng)事人人數(shù)的，訴訟或仲裁費(fèi)用也不會成倍增加。那種首次訴訟、仲裁便交一大筆訴訟、仲裁費(fèi)用的訴訟請求是對弱勢業(yè)主不負(fù)責(zé)任的訴訟請求，是唐震東律師團(tuán)隊(duì)在實(shí)務(wù)中不采用的訴訟請求。 問題38：唐律師，您好，我是我小區(qū)的住宅業(yè)主，但沒買沒租車位，我能不能在小區(qū)停車？ 唐震東律師答： “（有沒有）停車權(quán)”與“（有沒有）停車位的所有權(quán)或使用權(quán)”是兩碼事。 若事先沒有限制停車的合法約定也無業(yè)主大會限制停車的合法決定，則業(yè)主都享有在小區(qū)停車的權(quán)利。 “停車權(quán)”是業(yè)主在小區(qū)停放車輛的權(quán)利，是每個業(yè)主具有的基本權(quán)利，是業(yè)主在小區(qū)擱置物品的天然權(quán)利。當(dāng)然，如何規(guī)范在小區(qū)共有道路上的停車行為，必須由全體業(yè)主通過業(yè)主大會來決定�！败噹欤ㄎ唬┑乃袡�(quán)”指的是對車庫（位）享有的占有、使用、收益、處分等支配權(quán)。 至于究竟誰享有車庫（位）的所有權(quán)？究竟誰才是車庫（位）的真正權(quán)利人？其判斷標(biāo)準(zhǔn)還是唐震東律師的那句經(jīng)典語錄：小區(qū)的物業(yè)要么是專有部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能辦得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的地下室、架空層車庫（位）都毫無疑問是業(yè)主的共有部分。 問題39：唐律師，您好，我小區(qū)解決了車位權(quán)屬問題后，新的問題又發(fā)生了，即，開發(fā)商持有小區(qū)的1-3層商場，它向我們業(yè)主提出要求分配小區(qū)停車位的租金，這有道理嗎？我們應(yīng)當(dāng)如何分配小區(qū)停車位的租金收益？ 唐震東律師答： 開發(fā)商有道理。它也是業(yè)主，是商場這類經(jīng)營性用房的業(yè)主。鑒于你們小區(qū)沒有達(dá)成收益分配的合法約定，故，你們應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定租金收益分配值。此處的建筑物總面積不包括共有部分面積，而是專有部分面積的總和。 當(dāng)然，要注意扣掉費(fèi)用分?jǐn)�，費(fèi)用分?jǐn)傄舶凑諛I(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 順便祝愿你們小區(qū)越來越法治，越來越公平、正義、陽光。 問題40：我小區(qū)業(yè)主在拉條幅維權(quán)地下停車庫，但開發(fā)商打傷了一個業(yè)主，小區(qū)也幾次出現(xiàn)大批紋身、穿迷彩服的不明身份人員。開發(fā)商為什么會這樣？ 唐震東律師答： 業(yè)主維權(quán)一定要依法，并選擇冷靜、理性的方式解決糾紛，比如選擇訴訟或仲裁程序，以免引發(fā)突發(fā)事件。 暴力不是所有權(quán)人的宣言，而是無權(quán)占有卻欲巧取豪奪者經(jīng)常選擇的手段。若您小區(qū)的停車庫真的是開發(fā)商的專有產(chǎn)權(quán)，它就完全沒有必要動用法律手段以外的涉嫌黑惡的勢力。此地?zé)o銀三百兩，正因?yàn)橥＼噹觳皇撬膶Ｓ胁糠�，它無法依法辦得歸其專有的產(chǎn)權(quán)證，所以才需要武力威脅（誰見過開發(fā)商占有處分住宅或商鋪時(shí)，業(yè)主去“哄鬧”、開發(fā)商需要紋身穿迷彩服的不明身份人員“開道”的呢？）。畢竟，您小區(qū)的停車庫相當(dāng)于價(jià)值幾千萬元的真金白銀。 當(dāng)然，唐震東律師也借此善意提示已經(jīng)腰纏萬貫的開發(fā)商股東們?nèi)缦拢耗鷤兺ㄟ^打拼，好不容易積累了子子孫孫幾輩子都花不完的身家，則更應(yīng)當(dāng)中規(guī)守法、確保人身自由不身陷囹圄、確保不被連帶“挖出發(fā)家史原罪”、確保財(cái)富平安傳承，并盡可能厚待您們衣食父母一般的業(yè)主們。切記：君子愛財(cái)應(yīng)當(dāng)取之有道、不能以黑惡手段行事。否則以身試法，被判刑、甚至被判無期徒刑乃至死刑，被判沒收全部財(cái)產(chǎn)的，則一切成空、悔之晚矣。 問題41：唐律師,我們小區(qū)維權(quán)的一審判決下來了，業(yè)主敗訴，我把證據(jù)發(fā)您郵件了，您幫忙看一下還缺什么有力的證據(jù)沒有拿到的么？2016年5月13日是上訴的最后一天.我寢食不安啊!失敗的話就是活該了,誰叫我們這個小區(qū)的人不齊心協(xié)力在經(jīng)濟(jì)上大力支撐呢。請不到像你這樣專業(yè)的律師是我們的損失啊!我們現(xiàn)在請您行嗎？ 唐震東律師答： 業(yè)主維權(quán)一定要圍繞有理、有利展開。 您盡管在3年前就聯(lián)系過唐震東律師，但沒建立委托代理關(guān)系。唐震東律師現(xiàn)在了解到以下情況：您們提起了行政訴訟、訴訟請求是撤銷小區(qū)相關(guān)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，與這三類證件相關(guān)的建筑物已經(jīng)建成并交付業(yè)主使用甚至辦得分戶房屋權(quán)屬證書。 唐震東律師認(rèn)為，從維權(quán)方案對業(yè)主是否有理有利角度講，你們的維權(quán)方案不是上策。 從一審判決結(jié)果看，你們要求撤銷頒發(fā)三類證件行政行為的訴訟請求，沒有得到法院支持。而實(shí)際上即便得到支持，也不妨害行政機(jī)關(guān)重新作出行政行為，而小區(qū)的業(yè)主們彼時(shí)是否還有精、氣、神繼續(xù)車輪戰(zhàn)？繼續(xù)請求新一輪的撤銷行政行為？且在后續(xù)維權(quán)過程中不會一而再、再而衰、三而竭呢？簡單講，你們這樣的維權(quán)安排不是上策。 另外，鑒于小區(qū)維權(quán)法律事項(xiàng)是綜合性的，其中的地下室架空層歸屬當(dāng)然是大頭（是重大法律事項(xiàng)），但小區(qū)還會有電梯、墻壁、燈箱等公共部位的廣告費(fèi)收益，專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理（目的是確保保值增值、不被挪用），開發(fā)商自留的商業(yè)用房向業(yè)委會繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)（適用于業(yè)委會自己管理小區(qū)的情形）乃至常見的逾期辦證及約定的辦證違約金過低等等法律事項(xiàng)。故在小區(qū)維權(quán)“請”律師方面，唐震東律師建議各小區(qū)應(yīng)當(dāng)避免把律師當(dāng)過客、避免“請”律師只做過客律師（指“只代理一個案件的一個程序比如只做一審不做二審”或“只代理一類案件而不代理其他類案件”）的傾向。當(dāng)然，這也得有一個前提，即，你們請的律師、你們遇見的律師是盡職的、是這方面專業(yè)的、是有心為小區(qū)全盤徹底解決法律事務(wù)的。 特別說明，唐震東律師團(tuán)隊(duì)目前在地下室架空層歸屬維權(quán)事項(xiàng)上，不分段二次收取律師服務(wù)費(fèi)。即，若發(fā)生二審，則不收二審費(fèi)用、而是服務(wù)業(yè)主到底。 問題42：唐律師,我們小區(qū)準(zhǔn)備集資請專業(yè)律師團(tuán)維權(quán)車位了，并且想請您這樣的專業(yè)律師，您能給我們一些建議嗎？最好是高屋建瓴般的指導(dǎo)建議？ 唐震東律師答： 業(yè)主們應(yīng)當(dāng)明白“知法、懂法、守法、用法”的重要性。法律覆蓋了社會生活的方方面面，只有知法、懂法、守法、用好法，業(yè)主們才能有理、有利、有效地爭取并行使業(yè)主的合法權(quán)利。 關(guān)于小區(qū)地下室架空層維權(quán)事項(xiàng)，唐震東律師有以下的話與諸位共勉：在依法的前提下，小區(qū)維權(quán)一定要謀定而動、不要輕舉妄動；一定要專業(yè)徹底、不能外行和半途而廢。 另外，鑒于目前能夠系統(tǒng)搞得懂地下室架空層維權(quán)事項(xiàng)相關(guān)法律的人鳳毛麟角，鑒于有地下室架空層維權(quán)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人更是少之又少，鑒于有多次實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)（比如處理過兩個以上小區(qū)的地下室架空層維權(quán)事項(xiàng)）的人目前找不出幾個，鑒于很多律師事務(wù)所以及人民法院自成立至今就沒有處理、受理審理過一起地下室架空層維權(quán)案件，特別是鑒于小區(qū)地下室架空層動輒價(jià)值上千萬、甚至上億元（這絕不是危言聳聽，唐震東律師團(tuán)隊(duì)就在非訟程序中處理過僅一個上10億價(jià)值的地下停車庫糾紛），故，唐震東律師再次提示：沒有“謀定”、沒有準(zhǔn)備充分的小區(qū)不要輕易發(fā)起訴訟，且一旦著手維權(quán)，則應(yīng)委托專業(yè)律師依法有力有效維權(quán)到底，不是金剛鉆、就別做瓷器活。否則既爭不回共有權(quán)利，又給司法、維權(quán)實(shí)踐增加糊涂敗訴案例并消極影響到其它小區(qū)業(yè)主的維權(quán)信心與維權(quán)實(shí)踐。但是，也不能不及時(shí)維權(quán)，否則有可能超過訴訟時(shí)效、起訴期限等訴求保護(hù)期間。 問題43：唐律師，您能不能談一下對南京星漢城市花園地下停車庫案的看法？ 唐震東律師答： 關(guān)于該問題，請見以下博客文章：法院判決不能任性----從適法層面評南京星漢城市花園地下停車庫案http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a50102wjr0.html。 問題44：唐律師，開發(fā)商把小區(qū)車位車庫賣給我們了，但辦不了產(chǎn)權(quán)。我們看到物權(quán)法第15條和第74條第2款好像認(rèn)可車位車庫可以買賣，這樣的車位車庫買賣合同有效嗎？ 唐震東律師答： 《物權(quán)法》第十五條講的是合同歸合同、物權(quán)歸物權(quán)。即，能否轉(zhuǎn)移合同中不動產(chǎn)標(biāo)的物之物權(quán)一般不影響合同自身的效力——當(dāng)然，法律另有規(guī)定比如違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，比如違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分”等等規(guī)定的合同則不僅合同本身是無效的，這樣的合同也完全不能導(dǎo)致物權(quán)的依法設(shè)立或變更。 《物權(quán)法》第七十四條第二款不包括業(yè)主共有的車位、車庫；該條款并沒有“開發(fā)商可以擅自出售、附贈或出租業(yè)主共有部位”的含義。 若確權(quán)之訴能夠明確車位、車庫是業(yè)主共有的，則開發(fā)商與任何人簽訂的出售轉(zhuǎn)讓這些車位、車庫的協(xié)議就因?qū)儆凇吧米蕴幏謽I(yè)主共有部位”而違法無效；開發(fā)商不僅應(yīng)當(dāng)退款退息，并且，若其明知而為構(gòu)成欺詐的，其依法還應(yīng)承擔(dān)（懲罰性）賠償責(zé)任。 問題45：我們小區(qū)快有30年了，每棟都有半地下室，此前，開發(fā)商占有并出租給別人作倉庫甚至出售了一些，最近幾年，一下大雨就成了地下水塘，開發(fā)商卻撒手不管，我們業(yè)主想自己打官司收回來（該修就修、該利用就利用），您能指導(dǎo)我們進(jìn)行訴訟嗎？ 或者訴訟中向您咨詢?nèi)绾问召M(fèi)？ 唐震東律師答： 訴訟過程特別是庭審辯論充滿變數(shù)，需要胸有成竹地隨機(jī)應(yīng)變，僅靠隔空指導(dǎo)難以走好訴訟過程。辦小區(qū)地下室、架空層相關(guān)的案件尤其必須專業(yè)人士親力而為，特別是其中的取證、舉證及庭審環(huán)節(jié)，以確保專業(yè)。建議借助專業(yè)人士的力量進(jìn)行訴訟以確保四平八穩(wěn)。 關(guān)于咨詢，涉及干貨實(shí)招的，咨詢費(fèi)每小時(shí)3000元起。 順便指出：一個成熟的真正的律師，法律的技巧永遠(yuǎn)只會在他的內(nèi)心而不是口頭。當(dāng)事人在能力許可的情況下，不愿意花錢請律師請好律師，不是一個理智的做法。切記：免費(fèi)的往往是最貴的、最得不償失的。 問題46：我這邊的開發(fā)商及物業(yè)公司很瘋狂了，砸了我們業(yè)委會兩部車，是小區(qū)保安亭20米外、一樓的小區(qū)商鋪門口砸的，物業(yè)公司講不是小區(qū)內(nèi)砸的，它不擔(dān)責(zé)，我們有什么救濟(jì)途徑嗎？物業(yè)公司要擔(dān)責(zé)嗎？ 唐震東律師答： 根據(jù)小區(qū)私車被砸損之價(jià)值數(shù)額，救濟(jì)渠道有民事、行政（治安管理處罰）、刑事途徑。 回答第二個問題需要正確認(rèn)識物業(yè)管理區(qū)域。建筑物均有個退讓距離的指標(biāo)規(guī)定。即，建筑物不能建到用地紅線邊界線，應(yīng)退讓一定距離建造。凡是小區(qū)用地范圍內(nèi)（即便在小區(qū)大門外也算）的位置都是物管區(qū)域，大門并不是物業(yè)管理區(qū)域的外緣線。 其中，民事層面上的救濟(jì)規(guī)定（僅說與物業(yè)公司有關(guān)的）如下：2016版《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第二款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十六條第二款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 問題47：我們自力更生維權(quán)，已經(jīng)去法院3次，法院總算答應(yīng)受理，前提是小區(qū)業(yè)主每人一訴。我們?yōu)榇死_：法院要求我們一人一案，即133人133案、交133份訴訟費(fèi)。我們該怎么辦？ 唐震東律師答： 江湖險(xiǎn)惡，法律江湖亦然，專業(yè)的事建議專業(yè)處理。 但鑒于唐震東律師接到全國各地業(yè)主咨詢求助過程中，得知他們及他們的代理人在維權(quán)中也有采“百人百案百費(fèi)”模式的（有的光訴訟費(fèi)就花了8萬——20萬），貌似浩浩蕩蕩卻前仆后繼“陣亡”。前車之鑒，故善意提示您：若不能運(yùn)用訴訟技巧達(dá)成“百人一案一費(fèi)”，卻需“百人百案百份訴訟費(fèi)”的，則建議只立一案交一費(fèi)，以免勞民傷財(cái)。 一個專家勝過百個磚家，人多力量大在訴訟中的效果十分有限。 問題48：開發(fā)商說架空層可以打稅票，叫業(yè)主自己去稅局交稅，請問唐律師，交稅是否意味著開發(fā)商出售架空層是合法的？ 唐震東律師答： 發(fā)生經(jīng)營收入，就應(yīng)開票，否則另又違反稅法。 開發(fā)商出售架空層能開票并不表明其就是有處分權(quán)的所有權(quán)人。比如：店家出售別人遺忘的或小偷偷來的新物品也能開票。付出款項(xiàng)取得發(fā)票的買受人也不當(dāng)然成為合法的所有權(quán)人。 小區(qū)專有部分以登記或能登記辦證為必要條件，即便“出了錢”并有票，未能登記辦得證的，所謂的買受人并不是法律認(rèn)可的專有產(chǎn)權(quán)人。 開票只是出賣人出售物業(yè)時(shí)的必要條件，并非出賣人有權(quán)出賣物業(yè)的充分條件，也非買受人成為專有產(chǎn)權(quán)人的充分條件。當(dāng)然，開票會蒙蔽普通人，并增加您小區(qū)“物歸真主”的維權(quán)難度。 問題49：唐律師，我們小區(qū)停車費(fèi)又一下子漲了200元/月，我們準(zhǔn)備開展車位維權(quán)，以搞清楚究竟哪些是業(yè)主的，哪些是開發(fā)商的，免得一輩子做別人的提款機(jī)，請問，需要收集什么證據(jù)？ 唐震東律師答： 這類案件，目前還屬于疑難、復(fù)雜、高難度案件，目前有這方面豐富理論和實(shí)踐的人也確實(shí)不多，故許多人其實(shí)根本不知道需要收集哪些核心證據(jù)（甚至也不知道應(yīng)當(dāng)?shù)侥男﹩挝蝗ナ占�。特別是：同一份圖紙或批文呈現(xiàn)面前，能看出道道并輕車熟路、游刃有余運(yùn)用它們的人目前還少得可憐。對于大多數(shù)人來講，即便有一大堆圖紙批文放在眼前，恐怕也只能霧里看花、用不到點(diǎn)上。建議專業(yè)事項(xiàng)專業(yè)處理。 問題50：開發(fā)商交房時(shí)，與買房時(shí)承諾的規(guī)劃不一致，我們已經(jīng)起訴，其中要求移交物管用房獲得支持，但要求它承擔(dān)擅改規(guī)劃導(dǎo)致的侵權(quán)賠償責(zé)任（要求賠360萬）沒有獲得支持。我們想上訴，現(xiàn)把判決書發(fā)給您，請您指導(dǎo)。 唐震東律師答： 盡管該份判決在適用法律方面存在以下錯誤，但其判決結(jié)果正確，故唐震東律師不贊成業(yè)委會上訴，否則上訴費(fèi)3萬多元很可能打水漂。 1、項(xiàng)目在2010年6月10日便規(guī)劃審批了物管中心，且在2012年9月4日進(jìn)行了綜合驗(yàn)收。判決適用2012年10月1日才施行的《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條屬于適用法律錯誤。 2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》2016年2月6日作了新修訂，相關(guān)條文序號有變化，判決適用第38條，實(shí)應(yīng)為第37條。另外，必須指出： 1、在交房給業(yè)主之前，此時(shí)業(yè)主還不是物權(quán)權(quán)利人，僅是合同當(dāng)事人，除非發(fā)生名譽(yù)侵權(quán)、人身傷害等買賣合同以外的行為，否則，基于買賣合同本身，一般只能產(chǎn)生違約責(zé)任關(guān)系，難于產(chǎn)生侵權(quán)責(zé)任關(guān)系。 故，在交房給業(yè)主之前，由規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更所產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及其救濟(jì)途經(jīng)應(yīng)當(dāng)依《商品房買賣合同》《關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定》進(jìn)行處理。 2、在交房給業(yè)主之后（即業(yè)主是物權(quán)權(quán)利人后），開發(fā)商在小區(qū)違規(guī)多建的，才對業(yè)主構(gòu)成民事侵權(quán)。 3、唐震東律師深知業(yè)主組織維權(quán)之艱難，故一直主張：應(yīng)當(dāng)通過訴訟技巧（比如提好訴訟請求）確保業(yè)主花最少的訴訟費(fèi)也能解決訴爭事項(xiàng)。 問題51：我們恩施有個叫xidu花園的小區(qū)，開發(fā)商把業(yè)委會告了，要求確認(rèn)地面停車位歸開發(fā)商所有，業(yè)委會一審敗訴，請您指點(diǎn)迷津。 唐震東律師答： 請求確權(quán)的案件受理費(fèi)應(yīng)為100元以內(nèi)，法院收4650元受理費(fèi)應(yīng)沒有法律依據(jù)。 參與人員并未抓住關(guān)鍵點(diǎn)，相關(guān)處理還談不上專業(yè)。從實(shí)體法方面講，唐震東律師堅(jiān)定認(rèn)為，本案中的這些地面停車位無疑是業(yè)主的共有部分。 業(yè)主委員會有訴訟主體資格并不意味著其在具體案件中都有訴訟主體資格。業(yè)委會在本案中，其實(shí)際上主體不適格，即，開發(fā)商錯列被告（告錯了對象），據(jù)此點(diǎn)，就應(yīng)判決駁回開發(fā)商的訴訟請求。理智的業(yè)委會應(yīng)借助專業(yè)人士中的專業(yè)人士確保二審翻盤。盡管唐震東律師無緣出戰(zhàn)恩施、助業(yè)主一臂之力，但也十分希望該案業(yè)主一方能抓住人機(jī)反敗為勝，否則，一旦當(dāng)?shù)胤ㄔ盒纬蛇@樣的判例和司法實(shí)踐，則以后恩施范圍乃至湖北省范圍其他小區(qū)的類似案件都會困難重重，業(yè)主或淪為地面車位的一世仆人而不是一生主人。該業(yè)委會不應(yīng)一個人在戰(zhàn)斗…… 問題52：唐律師，我們小區(qū)的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備損毀嚴(yán)重，物管公司有保修責(zé)任嗎？ 唐震東律師答： 就小區(qū)物業(yè)保修范圍、維修責(zé)任主體事項(xiàng)，唐震東律師依法公正指出：國家規(guī)定的保修期內(nèi)、保修范圍出現(xiàn)的、不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或施工單位負(fù)責(zé)保修（建設(shè)單位或施工單位是此階段、此范圍物業(yè)的保修責(zé)任人）；而國家規(guī)定保修范圍以外的或保修期滿的物業(yè)維修、保養(yǎng)則由業(yè)主（業(yè)主是此范圍物業(yè)、此階段的維修責(zé)任人）或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否為維修責(zé)任人，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定或相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及其公開作出的服務(wù)承諾、制定的實(shí)施細(xì)則來判斷。另外，相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)則由供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位承擔(dān)，不由建設(shè)單位、施工單位、業(yè)主和物業(yè)公司承擔(dān)。 問題53：我小區(qū)物業(yè)管理自治，業(yè)委會聘請我管賬，但未給我上社保。請問：業(yè)主委員會是《勞動合同法》中的用人單位嗎？ 唐震東律師答： 不是。理由如下： 《中華人民共和國勞動合同法》第二條規(guī)定：中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)、個體經(jīng)濟(jì)組織、民辦非企業(yè)單位等組織(以下稱用人單位)與勞動者建立勞動關(guān)系，訂立、履行、變更、解除或者終止勞動合同，適用本法。國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體和與其建立勞動關(guān)系的勞動者，訂立、履行、變更、解除或者終止勞動合同，依照本法執(zhí)行。顯然，業(yè)主委員會不是企業(yè)、個體經(jīng)濟(jì)組織，也不是國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。那么。它屬于民辦非企業(yè)單位或社會團(tuán)體嗎？ 《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》第二條規(guī)定：民辦非企業(yè)單位（以下簡稱民非組織），是指企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其他社會力量以及公民個人利用非國有資產(chǎn)舉辦的，從事非營利性社會服務(wù)活動的社會組織。第十二條規(guī)定：根據(jù)民非組織依法承擔(dān)民事責(zé)任的不同方式，分別發(fā)給《民辦非企業(yè)單位（法人）登記證書》、《民辦非企業(yè)單位（合伙）登記證書》、《民辦非企業(yè)單位（個體）登記證書》。據(jù)此，民非組織可分為法人型、合伙型、個體型三類。而業(yè)委會顯然也不屬于任何一類民非組織。 《社會團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》第二條第一款規(guī)定：本條例所稱社會團(tuán)體，是指中國公民自愿組成，為實(shí)現(xiàn)會員共同意愿，按照其章程開展活動的非營利性社會組織。第三條第一款、第二款規(guī)定：成立社會團(tuán)體，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其業(yè)務(wù)主管單位審查同意，并依照本條例的規(guī)定進(jìn)行登記。社會團(tuán)體應(yīng)當(dāng)具備法人條件。 據(jù)此，由于業(yè)委會不具備法人條件等原因，故業(yè)委會也不屬于社會團(tuán)體。 問題54：我在東城區(qū)的小區(qū)其夾層有建筑面積，在西城區(qū)的小區(qū)其夾層卻沒有建筑面積？能給我解疑一下嗎？ 唐震東律師答： 《房產(chǎn)測量規(guī)范》8.2.3.a）規(guī)定：層高小于2.20米以下的夾層不計(jì)算建筑面積。據(jù)此，夾層可以沒有面積。但當(dāng)夾層層高大于2.20米的，夾層就有建筑面積。 順便指出，不論夾層有無建筑面積，在其上都存在物權(quán)，且，沒有建筑面積的小區(qū)不動產(chǎn)物業(yè)絕對只能是共有部分。 問題55：夾層算樓層嗎？ 唐震東律師答： 《房產(chǎn)測量規(guī)范》5.6.6.1規(guī)定：夾層不計(jì)層數(shù)。問題56：有建筑面積就有專有產(chǎn)權(quán)面積嗎？ 唐震東律師答： 建筑面積是建筑面積，產(chǎn)權(quán)面積是產(chǎn)權(quán)面積，它們的內(nèi)涵不同。有建筑面積不等于有產(chǎn)權(quán)面積，建筑面積中有的是能辦產(chǎn)權(quán)的面積，它們是產(chǎn)權(quán)面積；有的是不能辦獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的面積，它們是共有面積。產(chǎn)權(quán)面積是由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定的，不是由開發(fā)商確權(quán)認(rèn)定的。