2023年一季度，全國疫情防控進(jìn)展順利，各項(xiàng)穩(wěn)增長政策持續(xù)發(fā)揮作用，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良好開局。國家統(tǒng)計(jì)局4月19日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度GDP為28萬億元，同比“好于預(yù)期”增長4.5%，表現(xiàn)出平穩(wěn)的步伐和較強(qiáng)的韌性。隨著社會經(jīng)濟(jì)活動逐步復(fù)蘇、營商環(huán)境改善，企業(yè)情緒也面臨重塑。全國寫字樓市場已進(jìn)入流動性恢復(fù)周期。迄今為止在復(fù)雜環(huán)境下形成的企業(yè)策略謹(jǐn)慎態(tài)度尚未完全消退，一季度實(shí)際租賃交易尚未大規(guī)模增長。然而，詢價(jià)增加、需求逐步復(fù)蘇以及租金下降仍然是本季度的關(guān)鍵主題。

整體市場需求增加，導(dǎo)致租賃活動大幅增加。

金融業(yè)繼續(xù)成為寫字樓市場需求的主要拉動力，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大。

以金融業(yè)為核心的專業(yè)服務(wù)業(yè)和TMT“三駕馬車”繼續(xù)主導(dǎo)全國主要城市的租賃交易。一線城市中，外資企業(yè)活躍于深圳，而在北京，國內(nèi)金融企業(yè)占A級市場總交易量的40%。以南京為例，金融企業(yè)在二線城市租賃能力較強(qiáng)，占全行業(yè)租賃交易量近60%。隨著政策加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，戰(zhàn)略性初創(chuàng)企業(yè)辦公地點(diǎn)加速全國布局。一季度，重慶在工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、汽車軟件、人工智能等領(lǐng)域繼續(xù)強(qiáng)化鏈條。京東云、商湯智能計(jì)算中心、智能互聯(lián)科技公司等多家主要簽約企業(yè)已逐步進(jìn)入市場，從而促進(jìn)上下游企業(yè)的集聚。新能源、生物科技、高端制造等新興產(chǎn)業(yè)的辦公需求是杭州寫字樓市場需求增長的主要動力。

需求復(fù)蘇短期內(nèi)難以解決，新增空置率存在一定壓力，但一季度全國主要一二線城市甲級寫字樓附近80平米空間已出售。全國供應(yīng)略有減少。一線城市累計(jì)新增供應(yīng)40萬平方米，其中廣州占全國供應(yīng)量的一半。廣州近期有3個(gè)新項(xiàng)目入市，空置率環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。本季度，進(jìn)入北京市場的新項(xiàng)目簽約率達(dá)到30%，帶動全市空置率上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至10.4%。上海需求復(fù)蘇繼續(xù)吸納現(xiàn)有地區(qū)，本季度整體供需關(guān)系略有緩和。全市新增供應(yīng)8.3萬平方米，但因需求回升，空置率保持穩(wěn)定。 1.5線及2線城市新增供應(yīng)總量44萬平方米。部分供應(yīng)量較高的城市本季度無法快速吸納供應(yīng)，空置表現(xiàn)短期承壓。成都新增項(xiàng)目約13.5萬平方米，空置率較去年同期上升近10%。重慶新增面積14萬平方米，空置率環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市進(jìn)一步強(qiáng)化了江北嘴的商業(yè)核心地位，也為后續(xù)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的引入提供了前提。

甲級寫字樓市場需求端正在復(fù)蘇，租金下降速度放緩。

一季度，全國寫字樓市場租金下行壓力有所緩解，降幅收窄。市場整體尚未完全恢復(fù)，實(shí)際租賃成交數(shù)量有限，業(yè)主信任度和議價(jià)能力并未明顯提升。一線城市中，廣州租金下跌約0.7%，為促進(jìn)緩和，廣州達(dá)成了協(xié)議，減少了城市供應(yīng)集中對市場的潛在影響和壓力。為了緩解這一點(diǎn)，我選擇了更“積極主動”的心態(tài)。下個(gè)季度三個(gè)。上海整體租金環(huán)比下降0.25%，雖然熱點(diǎn)地區(qū)租賃需求持續(xù)復(fù)蘇，但整體市場供應(yīng)環(huán)境仍對租金構(gòu)成一定壓力。北京房屋租賃價(jià)格環(huán)比下降0.9%，同比下降2.5%。與2022年第四季度相比，租金下降幅度較小，主要是因?yàn)橐恍╉?xiàng)目在2022年底已經(jīng)實(shí)施了大幅租金下調(diào)，限制了進(jìn)一步租金下調(diào)的空間。一季度，深圳租金萎縮，環(huán)比下降0.9%。二線城市增量及存量項(xiàng)目空置壓力持續(xù)存在，短期內(nèi)抑制租金上漲。截至本季度末，成都甲級寫字樓市場平均租金為91元/平方米/月，環(huán)比下降0.4%。除了價(jià)格較低之外，精裝家具產(chǎn)品持續(xù)受到市場歡迎，銷售業(yè)績出色。武漢的租金價(jià)格仍然面臨壓力并且正在下降。 A級寫字樓凈有效租金為每月每平方米91.5元，環(huán)比下降0.6%。